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Vendre un appartement loué

En règle générale, c’est le locataire qui met fin à un contrat de location mais il peut arriver que le bailleur demande à reprendre son appartement loué aux fins de le vendre.

Qu’il s’agisse d’un appartement vide ou meublée, la loi permet de donner congé à son locataire.

Depuis le 1er janvier 2018, le propriétaire qui veut donner un congé à son locataire afin de pouvoir vendre son appartement, doit joindre à sa lettre une notice d’information.

Comment peut-il procéder ? Quelles sont donc les modalités pour donner congé à son locataire ? Que doit obligatoirement transmettre le propriétaire à son locataire ?


Comment prévenir le locataire de la vente de votre appartement ?

Si vous souhaitez vendre votre appartement en location, vous avez le choix entre les trois modalités suivantes afin de donner congé à votre locataire :
  • Une lettre recommandée avec demande d’avis de réception
  • Un acte dhuissier
  • Une lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement
Vous devez informer votre locataire du motif pour lequel vous souhaitez lui donner congé. Vous devez donc être loyal et clairement indiquer que vous souhaitez vendre votre appartement. Par ailleurs, votre courrier doit nécessairement indiquer :
  • La composition du lot
  • Le prix de vente
  • Les modalités de paiement
  • Une partie de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui, précise que le propriétaire, qui souhaite vendre son appartement, doit donner un congé à son locataire en respectant un préavis de six mois avant la fin du bail. Le locataire disposera d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Par ailleurs, il est obligatoire que vous adressiez une lettre à chacun des locataires ayant loué un appartement chez vous.

En effet, dans le cas d’un couple pacsé ou marié, il suffit que le nom d’un des deux personnes soit inscrit sur le bail pour que le congé s’applique par défaut au conjoint.


Le propriétaire doit impérativement donner une notice d’information au locataire qui doit nécessairement le recevoir

Dès le 1e janvier 2018, une notice d'information, relative aux obligations du propriétaire et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, est jointe au congé délivré par le bailleur pour cause de son intention de vendre l’appartement.

Son contenu est énoncé dans l’arrêté du 13 décembre 2017. Le locataire a donc connaissance d’un certain nombre d’informations dont une partie concerne les congés pour vente et pour reprise et l’autre partie concerne chacun de ces congés. Le locataire est avisé de :
  • La forme de la notification.
  • L’auteur du congé.
  • L’éventuelle protection du locataire âgé de plus de 65 ans et les exceptions.
  • Les effets du congé sur le locataire.
  • L’offre de vente au locataire et sa durée de validité.
  • Les conséquences des éventuelles modifications du prix ou des conditions de vente.
  • Les modalités de règlement amiable des litiges suite à un congé pour vente.
  • Les modalités de règlement judiciaire des litiges…
Le propriétaire doit soumettre à la connaissance du locataire, le contenu de la notice dans sa totalité. A défaut de le porter à la connaissance du locataire, le congé sera sans effet, sous réserve de son évaluation par un juge. Cette notice est aussi valable en cas de congé pour reprise.




Modèle de lettre de congé à un locataire pour vente

Nom du propriétaire Adresse Code postal - Ville Téléphone E-mail
A l'attention du locataire : Nom du locataire Adresse Code postal - Ville


Objet : Notification de votre congé pour cause de vente de l’apartement


Madame, Monsieur,

Je soussigné (nom, prénom), bailleur de (type du bien : appartement, maison, etc…) situé au (adresse du bien), ai le regret, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au contrat de location conclu le (date de signature du bail), de vous délivrer congé à la date du (date d’échéance du bail) à laquelle vous devrez libérer les lieux, m’avoir rendu les clés et satisfait à l’établissement de l’état des lieux de sortie.

J’ai en effet l’intention de vendre cet appartement au prix de (prix de vente en toutes lettres) euros et aux conditions suivantes (conditions de vente).

Je vous informe donc que vous êtes prioritaire, pendant deux mois à compter de la réception de la présente, pour acheter ce bien aux prix et conditions mentionnées ci-dessus. Passé ce délai, je considèrerai votre silence comme un refus.

Toutefois, comme le signale l’article 15 de la loi du 21 juillet 1994, vous pourrez disposer d’un délai de quatre mois en cas de recours à un prêt.
Conformément à la loi, est reproduit ci-dessous l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. »

Le délai de préavis commence à courir le jour de la réception de la présente lettre. Si vous n’êtes pas intéressé par l’offre de vente et si vous quittez les lieux avant l’expiration de ce délai, vous ne serez redevable des loyers et des charges que pour la période où vous aurez effectivement occupé les lieux.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.


Fait à (lieu), le (date)
Signature
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