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Promesse de vente et compromis de vente : quelles différences y a t-il ? 

Vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves et vous voilà fin prêt à signer ? Il est donc important de bien comprendre quels « avant-contrats » existent, ce qu’ils signifient et bien distinguer ce qu’est une promesse de vente, un compromis de vente ou une offre d’achat.

Dans cette démarche, le compromis de vente et la promesse de vente peuvent avoir l’air identique mais en réalité, ce sont deux contrats bien différents pour les deux parties.

Si vous vous demandez sur quoi porter votre choix entre ces deux types de contrat, les réponses ci-dessous vous éclaireront et vous permettront de sécuriser votre transaction en vous basant sur la différence entre une promesse de vente ou un compromis de vente.

Le compromis de vente également appelé « promesse synallagmatique de vente » est un contrat qui engage le vendeur et l’acquéreur de façon identique. Il assure aux deux parties, la réalisation de la vente (sauf rétractation légale ou conditions suspensives).

Bien souvent, le compromis de vente est signé chez le Notaire bien que certaines agences immobilières signent sous seing-privée dans leurs bureaux. Le fait de signer le compromis de vente directement avec l’agence immobilière présente des avantages comme le gain de temps et l’économie réalisée.

En générale, le compromis de vente est accompagné d’un acompte de 5% à 10% du prix total du bien, fixé par les deux parties et versé par le potentiel acquéreur.

Au cas où l’un ou l’autre ne respecterait pas ses engagements, la partie lésée peut saisir la justice pour réaliser la vente, demander des dommages et intérêts ou conserver l’acompte.

Par ailleurs, en cas de non-réalisation des conditions suspensives ou de rétractation légale de l’acquéreur, le compromis de vente peut être annulé sans sanction. Il est à noter que les deux clauses précédentes se retrouvent aussi dans la promesse de vente.

Les conditions suspensives concernent généralement l’obtention d’un prêt pour l’acquisition du bien. En cas de refus de la banque, l’acquéreur peut faire annuler la vente.

Engagement inégal, la promesse unilatérale de vente engage le propriétaire à réserver uniquement la vente à un seul acquéreur, pour un délai définit dans l’avant-contrat. Elle confère donc plus de souplesse à l’acquéreur.

Par ailleurs, elle est souvent accompagnée d’une indemnité d’immobilisation qui peut atteindre 10% du prix de vente et qui sera retenue par le vendeur si l’acquéreur se désiste.

En dépit du fait que les clauses suspensives et de rétraction légale s’appliquent aussi à la promesse de vente, la promesse unilatérale de vente doit toujours être accompagnée d’un montant de 125 € lors de son enregistrement chez le notaire.

Le compromis de vente, un avant-contrat plus « rassurant »

Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus commun. Il engage le vendeur comme l’acquéreur et permet de rassurer les parties pour la conclusion de la vente définitive.

Dès sa signature, l’annulation ne pourra être effective qu’en cas de rétractation de l’acquéreur (pendant un délai de 10 jours) ou en cas de non-réalisation des clauses suspensives (généralement liées au financement du bien).

Dans quel cas le choix peut être porté sur la promesse de vente ?

Pour plus de souplesse, l’acquéreur peut exiger la promesse de vente s’il est en position de force.

Au cas où elle devrait s’imposer, une indemnité d’immobilisation élevée de l’ordre de 5% à 10% du prix du bien devrait l’accompagnée. Ceci évite qu’un renoncement inattendu lors de la transaction soit trop dommageable pour le vendeur.

Promesse ou compromis de vente : le délai de rétractation

Le délai de rétractation s’applique pareillement en cas de promesse de vente ou de compromis de vente. Ceci ne peut faire l’objet de distinction entre les deux types d’avant-contrats.

Son fonctionnement est la suivante : l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour revenir sur ses engagements et faire annuler le contrat sans sanction. Dans ce cas, l’indemnisation est récupérable.

Il est conseillé de bien jauger les contrats avant d’apposer sa signature puisque la possibilité de rétractation ne concerne que l’acquéreur et pas le vendeur.

Appelée également promesse unilatérale d’achat, l’offre d’achat est envoyée par l’acquéreur au vendeur pour le notifier de son intention d’acheter et parfois négocier.

Idéalement, l’offre d’achat doit inclure un délai dans lequel le vendeur doit donner une réponse avant que l’offre soit caduque.

Une offre d’achat au prix indique qu’il y a accord sur la chose et le prix donc que la vente est dite « parfaite » et à partir du moment où le vendeur renvoie l’offre contresignée, la vente est réputée comme conclue. L’offre d’achat est toutefois généralement signée avant le compromis de vente, qui va conclure la vente, avec le notaire ou l’agent immobilier en acte sous seing privé, avant l’acte définitif chez le Notaire.

Pour mieux comprendre toutes les différentes étapes de la vente immobilière et comment se déroule une vente immobilière, rendez-vous sur notre article.

Quelle différences y t il entre compromis de vente, promesse de vente et offre d'achat ? Quel avant-contrat signer lorsque l'on veut acheter un bien immobilier ? Bien comprendre les différences et les enjeux est primordial lorsque l'on souhaite acquérir un nouveau logement. 

Quelles différences entre promesse de vente et compromis de vente ? 

Investir à Cannes, est-ce une bonne idée ? 

À Cannes, beaucoup de disparité de prix

Le prix au m2 Cannois présente de très grands écarts selon les quartiers.

Le Boulevard de la Croisette étant évidemment un des quartiers les plus côtés de Cannes, avec un prix au m2 à 6192 € et un loyer moyen à 26 €/m2. L’offre de logements à vendre y reste toutefois très faible.

Les quartiers plus abordables de Cannes sont par exemple La Bocca ou Saint Joseph, qui gardent l’avantage d’être situés en bord de mer tout en ayant des prix moyens au m2 beaucoup plus bas, entre 3700 et 3900€/m2. Le loyer moyen au m2 avoisinera les 16,5€.

La ville de Cannes présente l’avantage de ne pas être cantonné aux périodes de la location saisonnière classique du bord de mer, à savoir la période estivale mais propose des gros évènements tout au long de l’année.

Parmi les plus célèbres, le Festival de Cannes bien sûr, au mois de Mai, mais aussi le Festival International des Jeux, en Février, ou encore le plus Marché International des Professionnels de l’immobilier (MIPIM), au mois de Mars.

La demande est forte pendant ces quelques périodes de l’année et les prix peuvent exploser selon la qualité du bien proposé à la location.

Se pose alors la question de louer en location nu à l’année, moins contraignant ou en location meublée saisonnière, qui présente des avantages en termes de rentabilité et de disponibilité du bien.

Les prix de la nuitée en location saisonnière dépendent bien sûr de variables très classiques, telles que le nombre de couchage et l’emplacement, mais peuvent aussi passer du simple au quintuple pendant les évènements phares de l’année, comme le Festival de Cannes par exemple, où la demande est extrêmement forte.

Mais, la location saisonnière nécessitant un travail de logistique plus important (entrées/sorties, ménage, etc.), l’idéal reste encore de déléguer la gestion à une conciergerie locale.

La location à l’année reste toutefois un bon placement avec des loyers allant en moyenne de 19€/m2 pour une maison à 21€/m2 pour un appartement. Pour une location à l’année, privilégiez les petites surfaces, studio ou deux pièces. 53,3% des logements Cannois sont des résidences principales et le taux d’activité des 15-64 ans est de 72,9%.

La location meublée à l’année n’est toutefois pas à privilégier.

Le bon emplacement pour une meilleure rentabilité

Au plus près le bien se trouve de la mer et/ou des rues les plus prisées de la ville (à savoir entre la Croisette et la gare de Cannes), au mieux la location saisonnière sera prisée. Plus vous avez d’espace, plus la location saisonnière sera intéressante puisque vous pourrez multiplier le nombre de couchage.

La location meublée en saisonnier permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs, voire de 70% si vous faites classer le bien par un organisme agréé.

Investir à Cannes, bonne ou mauvaise idée ? Comment investir à Cannes, en location vide ou meublée, à l'année ou en saisonnier ? Quels sont les avantages de la location à Cannes ? 

Cannes, une ville où investir ? 

L’investissement immobilier est un placement durable, stratégique et solide. Bien pensé, le retour sur investissement est bien plus intéressant que d’autres placements. Il permet de capitaliser, de générer des revenus complémentaires, de préparer sa retraite, de créer un patrimoine à transmettre à ses enfants ou encore de diminuer sa fiscalité.

Voici 5 bonnes raisons d’investir dans la pierre en 2021 :

L’immobilier est une valeur sure pour transmettre un patrimoine à vos enfants.

Acheter pour louer représenter un investissement pérenne et vous permettra de léguer un héritage concret et rentable.

Il existe plusieurs façons de transmettre des biens immobiliers à ses enfants et anticiper cette transmission va permettre de limiter les frais. 

Par exemple, vous pouvez envisager un achat en Société Civile Immobilière (SCI) dans le but de céder des parts à vos enfants de votre vivant. 

Les biens transférés sont dématérialisés au sein de la SCI en parts de société et la donation est donc facilité.

Les avantages d'un achat via une SCI familiale sont multiples. Cela permet un investissement immobilier important à plusieurs personnes, surpassant ainsi la capacité financière maximale de chacune d’entre elles.

Puis, la possibilité de gérer le bien immobilier à plusieurs tout en limitant les inconvénients liés à l'indivision est plus intéressante. Enfin, le coût des droits de succession seront ainsi largement réduits.

Les parts de SCI pourront être transmise tous les 10 ans à hauteur de 100 000 € par enfants, sans frais de succession.

Les revenus perçus à la retraite sont bien souvent réduit et investir dans l’immobilier est un moyen judicieux de prévenir à long terme sa retraite.

Envisager le foncier comme un placement intéressant et générant des revenus pour sa retraite s’anticipe. L’acquisition d’un bien immobilier à des fins locatives peut représenter un complément de revenu non négligeable à la retraite.

Bien souvent, l’investissement locatif fera l’objet d’un prêt immobilier sur une durée de 20 ou 25 ans. Durant la période où vous payez une mensualité, celle-ci devra s’équilibrer avec le loyer perçu afin que votre placement ne vous coûte pas d’argent.

Une fois la retraite arrivée, c’est l’assurance d’un prêt remboursé et des loyers directement perçu tous les mois en complément de revenu ou encore la possibilité de vivre dans le logement déjà payé.

Un investissement locatif bien pensé peut également permettre de générer un complément de revenu alors que le crédit est en cours de remboursement.

Lors de votre recherche et avec les bons outils, vous pouvez trouver des biens permettant de générer un cash-flow positif et/ou une plus-value à la revente.

L'investissement dans l’immobilier ancien peut être un investissement fructueux. Il offre la possibilité d'acheter une propriété à un prix réduit et vous pouvez ensuite la remettre à neuf pour faire monter sa valeur.

C'est à vous de décider si vous souhaitez revendre le bien immobilier à des fins de plus-value ou le louer pour générer un revenu mensuel.

Si vous décidez de louer le logement, il faudra porter un regard particulier à la fiscalité car louer en meublé ou en vide n’implique pas la même imposition.

Ce type d’investissement locatif a l’avantage d’être un investissement sur du long-terme et peut également générer des avantages fiscaux, détaillés ci-dessous.

Il est possible, selon l’achat immobilier réalisé, de pouvoir réduire sa fiscalité par le biais d’un investissement immobilier.

En effet, il existe plusieurs dispositifs qui permettent la défiscalisation, que ce soit dans l’immobilier neuf ou dans l’immobilier ancien.

Les avantages de l'investissement dans l’immobilier neuf :

Le dispositif de défiscalisation le plus connu est le dispositif Pinel, qui permet une réduction d’impôt de et jusqu’à 18% du prix d’acquisition du bien si vous respectez un engagement des conditions sur 9 ans.

L’investissement devra effectivement respecter quelques conditions, de mise en location avec loyers plafonnés, de zone sur laquelle l’investissement devra être fait, de performances énergétiques, etc.

Les avantages de l'investissement dans l’immobilier ancien :

L’investissement dans l’immobilier ancien permet aussi de défiscaliser sous certaines conditions. Il existe le dispositif Denormandie qui prends la forme d’une réduction d’impôt à la manière de la loi Pinel.

Le dispositif Denormandie permet par exemple de nombreux avantage pour l’achat d’un bien ancien à réhabiliter puisqu’il permet de défisc aliser lorsque vous réalisez des travaux dont le montant équivaut à 25% du prix total de l’opération.

Si vous louez pendant 12 ans, vous pourrez défiscaliser jusqu’à 21% et vous bénéficierez d’une réduction d’impôt directe.

Chaque investisseur a ses propres objectifs et à un usage de son épargne qui lui est propre.

L’idéal est toutefois de pouvoir profiter d’un effet boule de neige des intérêts composés de vos placements et ainsi accroître votre capital, sans bouger votre effort d’épargne.

Selon vos objectifs et vos placements déjà réalisés, investir dans l’immobilier vous permettra de bénéficier d’effet de levier ou de complément de revenu en plus de l’épargne et les placements classiques.

Les placements les plus populaires sont les investissements en liquidité, en immobilier, en bourse et en assurances. L’immobilier reste un des placements les plus sûr.

Investir dans l'immobilier en 2021 permet de bénéficier d'avantages. 5 bonnes raisons d'investir dans un bien immobilier neuf ou ancien pour diversifier ses placements et générer un complément de revenu. 

5 bonnes raisons d’investir dans l’immobilier 

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