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L’investissement immobilier est un placement durable, stratégique et solide. Bien pensé, le retour sur investissement est bien plus intéressant que d’autres placements. Il permet de capitaliser, de générer des revenus complémentaires, de préparer sa retraite, de créer un patrimoine à transmettre à ses enfants ou encore de diminuer sa fiscalité.

Voici 5 bonnes raisons d’investir dans la pierre en 2021 :

L’immobilier est une valeur sure pour transmettre un patrimoine à vos enfants.

Acheter pour louer représenter un investissement pérenne et vous permettra de léguer un héritage concret et rentable.

Il existe plusieurs façons de transmettre des biens immobiliers à ses enfants et anticiper cette transmission va permettre de limiter les frais. 

Par exemple, vous pouvez envisager un achat en Société Civile Immobilière (SCI) dans le but de céder des parts à vos enfants de votre vivant. 

Les biens transférés sont dématérialisés au sein de la SCI en parts de société et la donation est donc facilité.

Les avantages d'un achat via une SCI familiale sont multiples. Cela permet un investissement immobilier important à plusieurs personnes, surpassant ainsi la capacité financière maximale de chacune d’entre elles.

Puis, la possibilité de gérer le bien immobilier à plusieurs tout en limitant les inconvénients liés à l'indivision est plus intéressante. Enfin, le coût des droits de succession seront ainsi largement réduits.

Les parts de SCI pourront être transmise tous les 10 ans à hauteur de 100 000 € par enfants, sans frais de succession.

Les revenus perçus à la retraite sont bien souvent réduit et investir dans l’immobilier est un moyen judicieux de prévenir à long terme sa retraite.

Envisager le foncier comme un placement intéressant et générant des revenus pour sa retraite s’anticipe. L’acquisition d’un bien immobilier à des fins locatives peut représenter un complément de revenu non négligeable à la retraite.

Bien souvent, l’investissement locatif fera l’objet d’un prêt immobilier sur une durée de 20 ou 25 ans. Durant la période où vous payez une mensualité, celle-ci devra s’équilibrer avec le loyer perçu afin que votre placement ne vous coûte pas d’argent.

Une fois la retraite arrivée, c’est l’assurance d’un prêt remboursé et des loyers directement perçu tous les mois en complément de revenu ou encore la possibilité de vivre dans le logement déjà payé.

Un investissement locatif bien pensé peut également permettre de générer un complément de revenu alors que le crédit est en cours de remboursement.

Lors de votre recherche et avec les bons outils, vous pouvez trouver des biens permettant de générer un cash-flow positif et/ou une plus-value à la revente.

L'investissement dans l’immobilier ancien peut être un investissement fructueux. Il offre la possibilité d'acheter une propriété à un prix réduit et vous pouvez ensuite la remettre à neuf pour faire monter sa valeur.

C'est à vous de décider si vous souhaitez revendre le bien immobilier à des fins de plus-value ou le louer pour générer un revenu mensuel.

Si vous décidez de louer le logement, il faudra porter un regard particulier à la fiscalité car louer en meublé ou en vide n’implique pas la même imposition.

Ce type d’investissement locatif a l’avantage d’être un investissement sur du long-terme et peut également générer des avantages fiscaux, détaillés ci-dessous.

Il est possible, selon l’achat immobilier réalisé, de pouvoir réduire sa fiscalité par le biais d’un investissement immobilier.

En effet, il existe plusieurs dispositifs qui permettent la défiscalisation, que ce soit dans l’immobilier neuf ou dans l’immobilier ancien.

Les avantages de l'investissement dans l’immobilier neuf :

Le dispositif de défiscalisation le plus connu est le dispositif Pinel, qui permet une réduction d’impôt de et jusqu’à 18% du prix d’acquisition du bien si vous respectez un engagement des conditions sur 9 ans.

L’investissement devra effectivement respecter quelques conditions, de mise en location avec loyers plafonnés, de zone sur laquelle l’investissement devra être fait, de performances énergétiques, etc.

Les avantages de l'investissement dans l’immobilier ancien :

L’investissement dans l’immobilier ancien permet aussi de défiscaliser sous certaines conditions. Il existe le dispositif Denormandie qui prends la forme d’une réduction d’impôt à la manière de la loi Pinel.

Le dispositif Denormandie permet par exemple de nombreux avantage pour l’achat d’un bien ancien à réhabiliter puisqu’il permet de défisc aliser lorsque vous réalisez des travaux dont le montant équivaut à 25% du prix total de l’opération.

Si vous louez pendant 12 ans, vous pourrez défiscaliser jusqu’à 21% et vous bénéficierez d’une réduction d’impôt directe.

Chaque investisseur a ses propres objectifs et à un usage de son épargne qui lui est propre.

L’idéal est toutefois de pouvoir profiter d’un effet boule de neige des intérêts composés de vos placements et ainsi accroître votre capital, sans bouger votre effort d’épargne.

Selon vos objectifs et vos placements déjà réalisés, investir dans l’immobilier vous permettra de bénéficier d’effet de levier ou de complément de revenu en plus de l’épargne et les placements classiques.

Les placements les plus populaires sont les investissements en liquidité, en immobilier, en bourse et en assurances. L’immobilier reste un des placements les plus sûr.

Investir dans l'immobilier en 2021 permet de bénéficier d'avantages. 5 bonnes raisons d'investir dans un bien immobilier neuf ou ancien pour diversifier ses placements et générer un complément de revenu. 

5 bonnes raisons d’investir dans l’immobilier 

En règle générale, c’est le locataire qui met fin à un contrat de location mais il peut arriver que le bailleur demande à reprendre son appartement loué aux fins de le vendre. 

Qu’il s’agisse d’un appartement vide ou meublée, la loi permet de donner congé à son locataire. 

Depuis le 1er janvier 2018, le propriétaire qui veut donner un congé à son locataire afin de pouvoir vendre son appartement, doit joindre à sa lettre une notice d’information.

Comment peut-il procéder ? Quelles sont donc les modalités pour donner congé à son locataire ? Que doit obligatoirement transmettre le propriétaire à son locataire ?

Comment prévenir le locataire de la vente de votre appartement ?

Si vous souhaitez vendre votre appartement en location, vous avez le choix entre les trois modalités suivantes afin de donner congé à votre locataire :

Une lettre recommandée avec demande d’avis de réception

Une lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement

Vous devez informer votre locataire du motif pour lequel vous souhaitez lui donner congé. Vous devez donc être loyal et clairement indiquer que vous souhaitez vendre votre appartement. Par ailleurs, votre courrier doit nécessairement indiquer :

Une partie de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui, précise que le propriétaire, qui souhaite vendre son appartement, doit donner un congé à son locataire en respectant un préavis de six mois avant la fin du bail. Le locataire disposera d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Par ailleurs, il est obligatoire que vous adressiez une lettre à chacun des locataires ayant loué un appartement chez vous. 

En effet, dans le cas d’un couple pacsé ou marié, il suffit que le nom d’un des deux personnes soit inscrit sur le bail pour que le congé s’applique par défaut au conjoint.

Le propriétaire doit impérativement donner une notice d’information au locataire qui doit nécessairement le recevoir

Dès le 1e janvier 2018, une notice d'information, relative aux obligations du propriétaire et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, est jointe au congé délivré par le bailleur pour cause de son intention de vendre l’appartement. 

Son contenu est énoncé dans l’arrêté du 13 décembre 2017. Le locataire a donc connaissance d’un certain nombre d’informations dont une partie concerne les congés pour vente et pour reprise et l’autre partie  concerne chacun de ces congés. Le locataire est avisé de :

L’éventuelle protection du locataire âgé de plus de 65 ans et les exceptions.

L’offre de vente au locataire et sa durée de validité.

Les conséquences des éventuelles modifications du prix ou des conditions de vente.

Les modalités de règlement amiable des litiges suite à un congé pour vente.

Les modalités de règlement judiciaire des litiges…

Le propriétaire doit soumettre à la connaissance du locataire, le contenu de la notice dans sa totalité. A défaut de le porter à la connaissance du locataire, le congé sera sans effet, sous réserve de son évaluation par un juge. Cette notice est aussi valable  en cas de congé pour reprise.

Modèle de lettre de congé à un locataire pour vente

Nom du propriétaire
Adresse
Code postal - Ville
Téléphone
E-mail

A l'attention du locataire :
Nom du locataire
Adresse
Code postal - Ville

Objet : Notification de votre congé pour cause de vente de l’apartement

Je soussigné (nom, prénom), bailleur de (type du bien : appartement, maison, etc…) situé au (adresse du bien), ai le regret, conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au contrat de location conclu le (date de signature du bail), de vous délivrer congé à la date du (date d’échéance du bail) à laquelle vous devrez libérer les lieux, m’avoir rendu les clés et satisfait à l’établissement de l’état des lieux de sortie.

J’ai en effet l’intention de vendre cet appartement au prix de (prix de vente en toutes lettres) euros et aux conditions suivantes (conditions de vente).

Je vous informe donc que vous êtes prioritaire, pendant deux mois à compter de la réception de la présente, pour acheter ce bien aux prix et conditions mentionnées ci-dessus. Passé ce délai, je considèrerai votre silence comme un refus.

Toutefois, comme le signale l’article 15 de la loi du 21 juillet 1994, vous pourrez disposer d’un délai de quatre mois en cas de recours à un prêt.

Conformément à la loi, est reproduit ci-dessous l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 :

« Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. »

Le délai de préavis commence à courir le jour de la réception de la présente lettre. Si vous n’êtes pas intéressé par l’offre de vente et si vous quittez les lieux avant l’expiration de ce délai, vous ne serez redevable des loyers et des charges que pour la période où vous aurez effectivement occupé les lieux.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

En règle générale, c’est le locataire qui met fin à un contrat de location mais il peut arriver que le bailleur demande à reprendre son appartement loué aux fins de le vendre. 

Qu’il s’agisse d’un appartement vide ou meublée, la loi permet de donner congé à son locataire pour vente mais sous certaines conditions. 

Vendre un appartement loué

Vendre un appartement en copropriété : les documents à fournir

La vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété soumet le vendeur à certaines obligations. Il a doit ainsi fournir les documents indispensables au nouvel acquéreur. Ceci, dans le but de l’informer sur l’état de l’appartement objet de la vente, les éventuels travaux menés, la situation financière de la copropriété, son règlement intérieur et le montant des charges.

La liste des documents obligatoires à fournir pour la vente d’un appartement en copropriété

Afin de vendre son appartement en copropriété, le vendeur doit formellement fournir à l’acquéreur les documents suivants :

· Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ces documents informent  l’acquéreur sur les décisions votées, exécutées ou à venir, entre autres les travaux dans les parties communes ;

· Le règlement de copropriété : où sont listées les règles de la vie commune et qui décrit de manière complète les droits et les devoirs de chaque copropriétaire. En plus, il détaille la répartition des charges et la gestion des parties communes ;

· Le carnet d’entretien : il contient la liste des travaux et les rénovations qui ont été menés au sein de l’appartement. Il liste également les contrats d’entretien, de maintenance et d’assurance ;

· La fiche synthétique : obligatoire depuis le 1er janvier 2017, et devant être mise à jour chaque année par le syndic,  a pour principal rôle d’informer les copropriétaires sur l’état de l’appartement et le fonctionnement de la copropriété ;

· Le dossier de diagnostic technique qui regroupe notamment le DPE, le diagnostic électricité, amiante, surface loi carrez, gaz et plomb ;

· Une notice d’information fixant les droits et les devoirs des copropriétaires ainsi que ceux du syndicat de copropriété ;

· L’état des comptes de la copropriété et des éventuels impayés.

L’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée en octobre 2019. Son objectif est de réformer la loi du 10 juillet 1965, seul texte juridique à encadrer la vie en copropriété jusqu’à présent. Cette réforme qui entrera en vigueur en 2020 fait suite à la loi ALUR et à la loi ELAN.

Vendre un appartement en  copropriété : comment éviter que l’acquéreur se rétracte ?

Au moment de la vente d’un appartement en copropriété, il est obligatoire de fournir à l’acheteur tous les documents nécessaires lui rassurant son acquisition. Très recommandé autant pour un logement indépendant que pour un appartement en copropriété. Communiquer au plus tôt toutes les informations avant même la signature du compromis de vente peut donc rassurer l’acquéreur et éviter sa rétraction.

Dès la signature de la promesse de vente, l’acquéreur peut renoncer à la vente dans les 10 jours suivant cet accord. Ce délai commence à courir dès le lendemain de la remise de la promesse de vente en main propre ou de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente.

Vendre un appartement en copropriété : la répartition des charges entre vendeur et acquéreur

Avant même la signature du compromis de vente, vous devez prendre en compte les différents frais liés à l’appartement en copropriété comme la gestion, l’entretien de l’immeuble et les travaux.

Il est vivement conseillé qu’un acquéreur s’entende avec son vendeur sur la répartition des différentes charges avant tout accord.

Certes, cette répartition des charges et des travaux est prévue par la loi, mais peut être négociée par les parties. La remarque faite est que de nombreux acquéreurs et vendeurs ne savent pas déterminer qui est redevable de quelles charges.

· Les règles à observer en vue d’une bonne répartition des charges de copropriété

- Comment déterminer la personne tenue aux paiements ?

Pour ce faire, la date auxquelles les sommes sont dues (date d’exigibilité) est un critère important pour déterminer le débiteur.

Principalement, les travaux  sont dus par celui qui est copropriétaire lorsque les appels de fonds sont dus. Ceci étant, il n’est pas pris en compte par la méthode de répartition légale l’identité de la personne ayant voté les travaux dans la répartition des charges.

Concernant les travaux ou autres dépenses exceptionnelles (visées par l’article 14-2), le calendrier adopté par l’assemblée générale pour les appels de fonds et le montant de chaque appel doit être la référence. Il faut noter qu’il pourrait y avoir un échelonnement du calendrier sur plus d’une année !

- La signature de l’acte authentique impacte-t-il  la répartition des charges de copropriété ?

La signature de l’acte authentique ne met pas fin à la répartition des charges entre le vendeur ou l’acquéreur. Pour mettre fin aux obligations du vendeur, seule la notification du transfert de propriété au syndic, rédigée par le notaire et envoyée grâce à une lettre recommandée avec avis de réception pourrait le réaliser.

· L’accord contractuel entre le vendeur et l’acquéreur sur la répartition des charges

Le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir des règles alternatives à celles édictées par la loi dans le compromis de vente. Il peut donc ressortir de leur souhait de convenir d’une répartition différente.

Il est fréquent de voir les parties convenir de procéder de la manière suivante :

- Le vendeur accepte de prendre en charge les travaux votés avant la signature de la promesse de vente ;

- L’acquéreur accepte de prendre en charge les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente, sous réserve qu’il ait pu assister à l’assemblée à la place du vendeur.

Note importante : Cet accord entre les parties n’est pas opposable au syndic. Ainsi, il réclamera les sommes exigibles au copropriétaire, qui récupérera ensuite la somme auprès de son débiteur (acquéreur ou vendeur).

Par ailleurs, Le vendeur ou le notaire peuvent fournir un état daté à l’acquéreur afin de l’informer sur toutes ces questions. Rédigé par le syndic, ce document contient un ensemble d’informations financières concernant l’appartement et les charges. La liste des informations qu’il contient est fixée par décret.

Les informations suivantes y sont recensées :

- le montant des charges prévues dans le budget prévisionnel,

- le montant des sommes restant à verser pour les travaux déjà votés.

Un pré état-daté contenant toutes ces informations peut être obtenu avant la signature du compromis de vente.

La vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété soumet le vendeur à certaines obligations. Il doit ainsi fournir les documents indispensables au nouvel acquéreur. Ceci, dans le but de l’informer sur l’état de l’appartement objet de la vente, les éventuels travaux menés, la situation financière de la copropriété, son règlement intérieur et le montant des charges.

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