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Vendre un appartement en copropriété : les documents à fournir

La vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété soumet le vendeur à certaines obligations. Il a doit ainsi fournir les documents indispensables au nouvel acquéreur. Ceci, dans le but de l’informer sur l’état de l’appartement objet de la vente, les éventuels travaux menés, la situation financière de la copropriété, son règlement intérieur et le montant des charges.

La liste des documents obligatoires à fournir pour la vente d’un appartement en copropriété

Afin de vendre son appartement en copropriété, le vendeur doit formellement fournir à l’acquéreur les documents suivants :

· Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ces documents informent  l’acquéreur sur les décisions votées, exécutées ou à venir, entre autres les travaux dans les parties communes ;

· Le règlement de copropriété : où sont listées les règles de la vie commune et qui décrit de manière complète les droits et les devoirs de chaque copropriétaire. En plus, il détaille la répartition des charges et la gestion des parties communes ;

· Le carnet d’entretien : il contient la liste des travaux et les rénovations qui ont été menés au sein de l’appartement. Il liste également les contrats d’entretien, de maintenance et d’assurance ;

· La fiche synthétique : obligatoire depuis le 1er janvier 2017, et devant être mise à jour chaque année par le syndic,  a pour principal rôle d’informer les copropriétaires sur l’état de l’appartement et le fonctionnement de la copropriété ;

· Le dossier de diagnostic technique qui regroupe notamment le DPE, le diagnostic électricité, amiante, surface loi carrez, gaz et plomb ;

· Une notice d’information fixant les droits et les devoirs des copropriétaires ainsi que ceux du syndicat de copropriété ;

· L’état des comptes de la copropriété et des éventuels impayés.

L’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée en octobre 2019. Son objectif est de réformer la loi du 10 juillet 1965, seul texte juridique à encadrer la vie en copropriété jusqu’à présent. Cette réforme qui entrera en vigueur en 2020 fait suite à la loi ALUR et à la loi ELAN.

Vendre un appartement en  copropriété : comment éviter que l’acquéreur se rétracte ?

Au moment de la vente d’un appartement en copropriété, il est obligatoire de fournir à l’acheteur tous les documents nécessaires lui rassurant son acquisition. Très recommandé autant pour un logement indépendant que pour un appartement en copropriété. Communiquer au plus tôt toutes les informations avant même la signature du compromis de vente peut donc rassurer l’acquéreur et éviter sa rétraction.

Dès la signature de la promesse de vente, l’acquéreur peut renoncer à la vente dans les 10 jours suivant cet accord. Ce délai commence à courir dès le lendemain de la remise de la promesse de vente en main propre ou de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente.

Vendre un appartement en copropriété : la répartition des charges entre vendeur et acquéreur

Avant même la signature du compromis de vente, vous devez prendre en compte les différents frais liés à l’appartement en copropriété comme la gestion, l’entretien de l’immeuble et les travaux.

Il est vivement conseillé qu’un acquéreur s’entende avec son vendeur sur la répartition des différentes charges avant tout accord.

Certes, cette répartition des charges et des travaux est prévue par la loi, mais peut être négociée par les parties. La remarque faite est que de nombreux acquéreurs et vendeurs ne savent pas déterminer qui est redevable de quelles charges.

· Les règles à observer en vue d’une bonne répartition des charges de copropriété

- Comment déterminer la personne tenue aux paiements ?

Pour ce faire, la date auxquelles les sommes sont dues (date d’exigibilité) est un critère important pour déterminer le débiteur.

Principalement, les travaux  sont dus par celui qui est copropriétaire lorsque les appels de fonds sont dus. Ceci étant, il n’est pas pris en compte par la méthode de répartition légale l’identité de la personne ayant voté les travaux dans la répartition des charges.

Concernant les travaux ou autres dépenses exceptionnelles (visées par l’article 14-2), le calendrier adopté par l’assemblée générale pour les appels de fonds et le montant de chaque appel doit être la référence. Il faut noter qu’il pourrait y avoir un échelonnement du calendrier sur plus d’une année !

- La signature de l’acte authentique impacte-t-il  la répartition des charges de copropriété ?

La signature de l’acte authentique ne met pas fin à la répartition des charges entre le vendeur ou l’acquéreur. Pour mettre fin aux obligations du vendeur, seule la notification du transfert de propriété au syndic, rédigée par le notaire et envoyée grâce à une lettre recommandée avec avis de réception pourrait le réaliser.

· L’accord contractuel entre le vendeur et l’acquéreur sur la répartition des charges

Le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir des règles alternatives à celles édictées par la loi dans le compromis de vente. Il peut donc ressortir de leur souhait de convenir d’une répartition différente.

Il est fréquent de voir les parties convenir de procéder de la manière suivante :

- Le vendeur accepte de prendre en charge les travaux votés avant la signature de la promesse de vente ;

- L’acquéreur accepte de prendre en charge les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente, sous réserve qu’il ait pu assister à l’assemblée à la place du vendeur.

Note importante : Cet accord entre les parties n’est pas opposable au syndic. Ainsi, il réclamera les sommes exigibles au copropriétaire, qui récupérera ensuite la somme auprès de son débiteur (acquéreur ou vendeur).

Par ailleurs, Le vendeur ou le notaire peuvent fournir un état daté à l’acquéreur afin de l’informer sur toutes ces questions. Rédigé par le syndic, ce document contient un ensemble d’informations financières concernant l’appartement et les charges. La liste des informations qu’il contient est fixée par décret.

Les informations suivantes y sont recensées :

- le montant des charges prévues dans le budget prévisionnel,

- le montant des sommes restant à verser pour les travaux déjà votés.

Un pré état-daté contenant toutes ces informations peut être obtenu avant la signature du compromis de vente.

La vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété soumet le vendeur à certaines obligations. Il doit ainsi fournir les documents indispensables au nouvel acquéreur. Ceci, dans le but de l’informer sur l’état de l’appartement objet de la vente, les éventuels travaux menés, la situation financière de la copropriété, son règlement intérieur et le montant des charges.

Vendre un appartement en copropriété 

Plusieurs situations de la vie peuvent mener à la vente d’un logement et c’est le cas du divorce entre deux époux. C’est une étape douloureuse qui peut être très mal vécue par les anciens partenaires. 

Mais en plus de la complexité que revêt cette action sur le plan émotionnel, il y a aussi la difficulté que cela peut représenter sur le plan pratique. 

En effet, selon la procédure de divorce engagée, la vente du bien doit suivre des règles bien établies et c’est ce que vous allez découvrir dans cet article.

Le partage du bien immobilier en cas de divorce ou de séparation

Avant d’en arriver à la question de la vente du logement, il y a des éléments que les ex-conjoints doivent clarifier sur le plan juridique parce qu’un divorce peut se révéler très complexe pour plusieurs raisons.

Lors du divorce, les règles du partage des biens doivent être établies. Ces règles permettront de déterminer dans quelle mesure le logement pourra être vendu et la manière dont le résultat de la vente sera réparti. 

Par ailleurs, c’est la situation juridique des époux qui permettra de déterminer les règles du partage des biens. La situation juridique fait référence au régime matrimonialauquel les époux sont soumis et les dispositions particulières qui ont été prévues dans ce cadre.

Vendre un bien selon le régime matrimonial du couple

Il existe plusieurs régimes matrimoniaux et cela a un impact sur la manière dont le logement peut être vendu. Parmi les différents régimes matrimoniaux, on a :

- Le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts

Le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts

Également connu sous le nom de régime légal, le régime de la communauté des biens est le plus commun aux mariés. Lors d’un mariage, il est appliqué d’office et sa mise en place ne nécessite aucune exigence particulière.

Ainsi, lorsque la résidence principale du couple est achetée sous ce régime, elle appartient à la communauté et donc à parts égales aux deux époux. Ce partage est appliqué, quel que soit le montant que vous avez financé au départ. Tous les biens acquis pendant le mariage entrent dans cette catégorie sauf lorsqu’il est question de donation ou d’héritage.

Dans ce cas de figure, la vente peut être un peu plus simple, car il suffit que les époux se mettent d’accord sur le prix de vente. Une fois cela fait, le bien peut être vendu et le notaire chargé de l’acte authentique remboursera le capital restant dû en cas de prêt immobilier. Ensuite, il partagera le solde à parts égales entre les époux.

Dans ce régime, les biens propres et les patrimoines respectifs de chaque conjoint sont séparés. Cela dit, dans cette configuration, si les époux achètent un bien en commun, celui-ci passe sous le régime de l’indivision. Ce n’est pas un régime matrimonial, mais il veut dire que le droit de propriété sur le logement est détenu par plusieurs personnes.

Les époux sont donc propriétaires proportionnellement à la part de leur apport. Lors d’une vente, le bien sera partagé et divisé en fonction de la quote-part de chacun d’eux.

Outre les deux précédents régimes, les époux peuvent décider de s’adresser à un notaire pour signer un contrat de mariage. Celui-ci ne permet pas de contrevenir aux droits et devoirs des mariés ni à aucune autre règle du mariage.

Cependant, il permet de fixer des règles à l’avance concernant la répartition des biens, comme les parts de chaque époux dans la communauté des biens ou la possibilité que l’un des conjoints puisse racheter tout ou partie des biens de l’autre selon un prix ou des règles.

Ceci étant, lors d’un divorce et de la vente du logement, ce sont donc les dispositions et mesures particulières présentes dans le contrat de mariage qui s’appliquent.

Ainsi donc, avant de vendre le logement conjugal suite à un divorce, il faut se référer au régime du mariage afin de voir les cas possibles.

Si la vente d’un logement suite à un divorce est complexe, c’est parce qu’il y a différents cas de figure qui peuvent se présenter.

Lorsque la maison appartient aux deux époux, cela veut généralement dire qu’ils sont sous le régime de la communauté des biens. Il suffit donc que les ex-conjoints se mettent d’accord sur le prix de vente et tout se passera simplement.

Il est recommandé de s’entendre pour vendre le bien lors d’une séparation parce que cela facilitera le processus. Solution optimale, elle permet aux deux partenaires de trouver un terrain d’entente pour vendre au mieux leur bien, cela inclut le prix et le délai de vente qui doit être raisonnable.

Le divorce par consentement mutuel signifie que les époux sont d’accord à propos de la rupture de mariage et sur ses conséquences. Cette procédure ne nécessite pas le recours à un juge. Il suffit que les partenaires déposent une convention de divorce chez le notaire.

Dans ce cas, il faut que les parties s’accordent sur le type de vente : par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou entre particuliers. Il est toutefois recommandé de se référer à une partie extérieure à la situation pour limiter les frictions.

Le recours à une partie impartiale pour la vente du logement permet aussi de libérer les conjoints de toutes les tâches liées à ce processus, car cela peut prendre beaucoup de temps.

La maison appartient à un seul des époux

Dans ce cas de figure, l’un des époux est celui qui a financé sur fonds propres l’achat du bien immobilier. De fait, ce dernier conserve son bien après le divorce. Néanmoins, tant que le jugement du divorce n’est pas définitif, le logement en question reste la résidence principale du couple. À partir de ce moment, la maison ne peut être mise en vente par l’époux propriétaire sans l’accord de son partenaire.

Par contre, une fois la séparation prononcée, le conjoint propriétaire peut décider de vendre le bien et de mettre son compagnon à la porte. Une exception peut être faite sur ordre du juge lors du jugement définitif.

Vendre le bien en cas de divorce par acceptation du principe de la rupture du mariage

Prévu aux articles 233 et 324 du Code civil, il est dans la catégorie des divorces à l’amiable avec un bien immobilier. Cependant, la vente du logement n’est pas chose aisée dans cette situation, car c’est une situation de blocage qui conduit les époux à passer par cette voie plutôt que par le consentement mutuel.

Pour vendre un bien après divorce par acceptation du principe de la rupture du mariage, il faut faire appel à un juge. Celui-ci désignera à son tour un notaire pour s’assurer du partage des biens. Dans ce cas précis, la vente du logement commun doit être réalisée avant que le divorce ne soit prononcé. Les parties sont donc obligées de s’entendre sur le prix des modalités de vente.

Vendre le bien en cas de divorce contentieux

Dans le cadre d’un divorce contentieux, c’est l’un des époux qui refuse de vendre le logement. Or, cette attitude tend à contraindre l’autre à rester dans l’indivision. Alors pour pallier ce problème, le Code civil prévoit l’article 815 qui permet de sortir de l’indivision et de contraindre le second partenaire à vendre la maison. Mais la sortie de l’indivision n’est pas une chose aisée et la vente du bien dans ces conditions n’est pas profitable aux deux parties.

En effet, le divorce contentieux signifie que l’un des époux ne veut pas vendre le bien et il est donc obligé par le juge de suivre la décision. Cependant, le bien est vendu aux enchères et le prix de vente est réparti entre les conjoints. Cette procédure n’est pas favorable aux vendeurs parce que le prix de la vente aux enchères est généralement en deçà de la valeur réelle du bien sur le marché.

Toutefois, le juge a la possibilité de prolonger l’indivision du logement sur une durée de 5 ans renouvelables dont il fixe les conditions. Cela permet aux époux de trouver un accord afin d’éviter la vente aux enchères pouvant leur être préjudiciable.

Faut-il vendre son logement avant de divorcer ?

Vendre son bien en cas de divorce est une situation bien complexe pour les nombreuses raisons évoquées. Mais il est préférable de vendre son logement avant de divorcer, car cela est plus avantageux pour des raisons fiscales et financières.

De plus, le divorce en lui-même peut être problématique pour la vente parce qu’il montre aux acheteurs potentiels que les vendeurs sont dans l’urgence ou qu’il existe une mésentente. Ceux-ci peuvent ainsi profiter de la situation en faisant des offres inférieures au prix affiché.

Pour vendre le bien immobilier, les époux doivent aussi se pencher sur des questions comme : l’estimation du bien, le type de vente, le type de mandat et les termes de la vente.

Plusieurs situations de la vie peuvent mener à la vente d’un logement et c’est le cas du divorce entre deux époux. C’est une étape douloureuse qui peut être très mal vécue par les anciens partenaires. Mais en plus de la complexité que revêt cette action sur le plan émotionnel, il y a aussi la difficulté que cela peut représenter sur le plan pratique. En effet, selon la procédure de divorce engagée, la vente du bien doit suivre des règles bien établies et c’est ce que vous allez découvrir dans cet article.

Vendre son logement suite à un divorce

Aujourd’hui, l’économie d’énergie est un critère de choix pour les clients acheteurs ou locataires et le Diagnostic de Performances Énergétiques permet de connaître en amont de son achat/location la consommation d’énergie du logement.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été mis en place en 2007. Il a pour but de renseigner l’acquéreur ou le locataire sur la consommation d’énergie dans le logement.

Le DPE permet d’attribuer une note à chaque logement allant de A (pour les plus écologiques) à G (pour les plus énergivores) et ce document est fourni obligatoirement pour toute vente ou location.

Jusqu’ici, les classes de A à G correspondaient à la consommation d’énergie d’un foyer par an pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et la climatisation.

Dès le 1er Juillet 2021, un nouveau DPE entre en vigueur et de nouveaux critères sont pris en compte.

Nouveau DPE, qu’est-ce qui change en 2021 ?

1. Une méthode de calcul unique pour le nouveau DPE

Nouveauté du DPE 2021 : la méthode de calcul n’est plus la même.

La méthode de calcul sur facture disparait et laisse place à un calcul qui prends en compte la consommation énergétique liée aux 5 usages énergétiques de l’habitation, soit :

Cette nouvelle méthode a pour but d’harmoniser les résultats et surtout de permettre qu’il n’y ait plus de « DPE vierges », c’est-à-dire de diagnostics qui n’avaient pas d’étiquettes car pas de factures liées au logement.

Le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique est désormais opposable.

Si une erreur est constatée, acquéreur ou bailleur ont le droit de demander réparation d’un manquement aux obligations du vendeur/locataire ou encore du diagnostiqueur immobilier.

Seuls les DPE réalisés après le 1er Juillet 2021 sont opposables.

Afin de faciliter la lecture du DPE, la notation est globale et comprends l’énergie et l’émission de gaz à effet de serre (GES). Ainsi, il y aura seulement une étiquette liée au logement et la note correspondra à la plus mauvaise des deux performances (énergie et Ges).

De plus, une estimation de prix en euros de la facture annuelle du logement estimée apparaitra sur le rapport (à plus ou moins 15%).

À partir du 1er Janvier 2022, ces informations devront s’afficher sur les annonces immobilières.

4. La durée de validité du nouveau DPE reste de 10 ans

La durée de validité du nouveau DPE reste de 10 ans mais la durée de validité des anciens DPE va être modifié afin de pallier à la présence simultanée de DPE opposables et non opposables.

Ainsi, les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne seront plus valables au 31/12/2022 et les DPE réalisés depuis 2018 ne seront valables que jusqu’au 31/12/2024.

5. Un seul DPE pour la vente ET la location

Le Diagnostic de Performance Énergétique est désormais utilisable aussi bien pour la vente que pour la location du bien immobilier.

Dans le but de lutter contre les « passoires thermiques » dans le parc locatif privé, l’État veut inciter les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration sur les logements.

Ainsi les nouveaux diagnostics comportent des indications quant aux rénovations qui peuvent être réalisées. À compter du 1er Janvier 2028, les logements jugés trop énergivores (étiquettes F et G) pourraient être interdits, à la vente comme à la location. 

Que prévoit le nouveau DPE en vigueur dès le 1er Juillet 2021 ? 

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