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En 2020 le marché immobilier est passé par tous les états.

Pour autant, celui-ci a plutôt bien résisté, notamment en termes de volume de transactions. Si le nombre de ventes a fortement chuté au printemps, la reprise d’activité qui a suivi a permis de rattraper en grande partie le retard. L’année 2020 devrait se conclure sur un total de 960 à 990 000 ventes, selon les chiffres avancés par le Conseil Supérieur du Notariat.

Côté prix, le marché a également bien résisté avec 2,1% d’augmentation dans l’ensemble de l’Hexagone.

À quoi peut-on s’attendre en immobilier pour 2021 ?

Le marché devrait bien se comporter notamment grâce au maintien de la confiance des ménages et des taux d’emprunt qui resteront exceptionnellement bas.

L’annonce récente par la Banque Centrale Européenne de la prolongation, au moins jusqu’en 2022, de sa politique accommodante en matière de taux devrait effectivement permettre le maintien des taux d’intérêts bas. 

Cette nouvelle s’avère d’autant plus encourageante pour le marché que l’accès au crédit devrait rester ouvert. Malgré le durcissement actuel des conditions d’octroi de prêt, les banques semblent prêtes à jouer leur rôle de financeur en 2021, poussées par les recommandations de mi-décembre du Haut Conseil de Stabilité Financière.

Ce Haut Conseil a notamment décidé d’assouplir les règles liées au taux d’endettement maximum, désormais plafonné à 35% contre 33% auparavant. De même pour les durées d’emprunt qui s’assouplissent puisque désormais le plafond sera à 27 ans au lieu de 25 ans recommandé en début d’année 2020 par le Haut Conseil de la Stabilité Financière

Malgré les incertitudes relatives à la situation de l’emploi dans les mois à venir, 2021 pourrait continuer à offrir des conditions exceptionnelles d’achat.

Si l’acquisition au titre de l’investissement locatif a baissé au 1er semestre 2020, le second semestre a corrigé la tendance, et en 2020 le placement représente au global 29,4% des transactions réalisées.

L’immobilier résiste, envers et contre tout.

Les Français s’ajustent, s’adaptent et rebondissent, profitant des taux bas pour réaliser leur rêve : la pierre, symbole de stabilité quand la Bourse s’agite, de sécurité pour la famille quand les repères s’étiolent, de valeur refuge quand l’avenir s’obscurcit.

L’assouplissement des conditions d’octroi du crédit, autorisé mi-décembre par le Haut Conseil de Stabilité Financière, est une bonne nouvelle pour le secteur et un signal positif envoyé aux Français.

L'année 2020 a été très particulière et en dents de scie. Quelles perpectives pour le marché de l'immobilier en 2021 ? 

Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2021 ?

Qui dit nouvelle année, dit nouvelle règlementation.

Alors, en immobilier, quels changements sont prévus au cours de l’année 2021 ?

Les aides au logement calculées sur l’année en cours

Un nouveau mode de calcul des APL (Aide Personnalisée au Logement) fait son apparition en 2021.

Alors que jusque-là, l’aide était calculée sur les revenus perçues deux ans auparavant par le bénéficiaire, désormais elle sera calculée selon les revenus de l’année en cours.

Tous les trimestres, les aides au logement seront actualisées selon les revenus perçus des 12 derniers mois glissants.

Les dates de versement ne changeront pas et aucune démarche n’est nécessaire de la part des bénéficiaires puisque depuis la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, l’actualisation du calcul des droits aux APL est automatique pour les organismes payeurs.

Les aides à la rénovation accessibles à tous

En 2021, l’aide à la rénovation MaPrimeRenov’ sera reconduite et entrera dans une nouvelle phase de son déploiement, à savoir l’accès à celle-ci pour tous les propriétaires, bailleurs ou occupants, et surtout quel que soit leur niveau de revenu.

Les montants de l’aide seront plus ou moins important et attribués en fonction du montant des revenus des propriétaires.

Les travaux éligibles concernent principalement les rénovations de type énergétiques, d’appartement ou de maison achevés depuis plus de 2 ans.

Les propriétaires ont la possibilité de créer un compte en ligne et de vérifier l’éligibilité de leurs travaux et de leur logement avant d’entamer la rénovation.

Nous vous en disons plus sur MaPrimeRenov juste ici. 

L’intérêt des Français pour l’immobilier n’est pas réellement affecté par la crise sanitaire du Covid-19. Cependant, les ménages vont certainement faire preuve de plus d’attentisme dans les mois à venir.

Qu’il s’agisse d’acquérir sa résidence principale ou pour un investissement locatif, les taux d’intérêt sont restés relativement bas et cela encourage les ménages à maintenir leurs projets.

Bien que le Haut Conseil de Stabilité Financière ait recommandé début 2020 de faire preuve de prudence quant aux nouveaux prêts accordés, il semblerait qu’ils aient finalement adoucit leurs recommandations.

- Le taux d’endettement peut monter jusqu’à 35% contre 33% en 2020

- La durée maximum des crédits passe à 27 ans contre 25 ans en 2020

- Les banques ont le droit de déroger à ces critères pour 20% des cas contre 15% en 2020

Un apport reste toutefois fortement recommandé.

Deux nouveaux décrets réformant le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) sont parus au Journal Officiel du 18 décembre 2020.

Ils viennent définir de nouvelles obligations d’affichage, sa durée de validité, mais aussi et surtout son caractère désormais « opposable ».

En effet, dès le 1er Juillet 2021, ceux-ci seront opposables alors qu’il était jusqu’alors, informatif. Si un acquéreur subit un réel préjudice du fait d’une erreur de classe, et qu’il se retrouve avec un logement classé « passoire thermique », il pourra se retourner contre le diagnostiqueur.

Le nouveau DPE s’inscrit dans une logique de fiabiliser des résultats sur lesquels on s’appuie pour l’obtention d’aides à la rénovation.

Les nouveautés 2021 sur les logements neufs

Le Prêt à Taux Zéro aurait dû s’arrêter au 31 Décembre 2021 mais sera finalement prolongé jusqu’au 31 Décembre 2022 dans le but de faciliter la primo-accession sur l’immobilier neuf. Comme chaque année, ce seront les plafonds qui seront revalorisés.

Remplaçant la RT 2012, la nouvelle règlementation thermique régulant l’immobilier neuf va faire son apparition à l’été 2021.

L’objectif de cette nouvelle mesure est de réduire considérablement les consommations énergétiques et les émissions de gaz à effet de serre dans les logements neufs.

Depuis le 1er Janvier 2021, il est désormais obligatoire d’installer des douches à l’italienne, sans ressaut, dans les maisons neuves en lotissement, ainsi que les appartements situés en rez-de-chaussée.

À partir du 1er Juillet 2021, tous les logements neufs seront concernés.

Qui dit nouvelle année, dit nouvelle règlementation.
Alors, en immobilier, quels changements sont prévus au cours de l’année 2021 ?

Immobilier : ce qui change en 2021

Quels sont les différents mandats de vente ?

Le mandat est défini par l’article 1984 du Code Civil. Appliqué à la vente d’immeuble, le mandat est l’acte par lequel le vendeur, ou l'acquéreur selon le cas, donne à un tiers le pouvoir de conclure ou de constater la réalisation d’une vente ou d’une acquisition.

Il existe plusieurs types de mandat de vente :

Mandat simple de vente ou sans exclusivité,

Un mandat de vente est un contrat bilatéral qui unit le vendeur, le propriétaire d’un bien immobilier et un professionnel de l’immobilier à qui le vendeur confie son bien à la vente.

Le mandat de vente est délivré par le vendeur et établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (pour le(s) mandataire(s), pour le mandant).

Le mandat de vente permet de formaliser la relation entre le vendeur et l’agent immobilier en encadrant une prestation de services qui peut prendre plusieurs formes, selon le niveau d'implication du mandataire par exemple la réalisation de l’annonce, l’appui administratif, les visites, les négociations etc...

Quelles sont les obligations du mandat de vente ?

Le mandat est soumis à des conditions de forme et de fond, il doit préciser explicitement les pouvoirs donnés à l'agent immobilier par le vendeur, il doit être inscrit sur le registre des mandats tenu par l’agent immobilier.

Depuis la loi Hoguet de 1970, le mandat de vente est obligatoire pour déléguer sa vente à un professionnel. De ce fait, le mandat doit être signé avant la mise sur le marché par l’agence immobilière.

Il faut savoir qu'il existe des obligations pour les propriétaires envers l’agence immobilière mandatée et si le mandat l’y autorise, le vendeur peut également mettre en vente de son côté. Il devra toutefois communiquer aux agences immobilières le nom de la personne à qui il vend son bien car il est possible que l’une des agences ait déjà fait visiter le bien aux futurs acheteurs en question.

En ce qui concerne les honoraires ou la commission, le montant est versé à la date de signature chez le notaire.

En outre, quel que soit le mandat, il doit contenir certains éléments légaux afin de garantir les droits du propriétaire vendeur.

Que doit-il contenir (obligations légales de la part du professionnel de l’immobilier) ?

Désignation du vendeur : il peut s’agir d'une seule personne, physique ou morale, ou de plusieurs personnes selon le type de mandat, les coordonnées de chacune doivent être précisées.

Coordonnées de l’agent mandataire : il peut agir en son nom propre pour un agent indépendant par exemple ou pour le compte d’une agence immobilière. Dans tous les cas, il doit être titulaire de la carte d’agent immobilier, dont le numéro apparaîtra sur le mandat.

Description du bien : le logement mis en vente doit être détaillé. En plus de l’adresse, rédaction de description exhaustive des installations et des annexes.

Prix du bien : c’est le montant que le propriétaire va recevoir lors de la vente du bien. Il est d’ailleurs très important de l’estimer avec précision sans le surévaluer, ni le sous-évaluer, si l’agent présente une offre formelle de l'acquéreur disposé à payer le prix mentionné dans le mandat, le propriétaire peut se voir obligé de réaliser la vente sous peine de payer une pénalité.

Frais d’agence : il s’agit de la rémunération que l’agent va recevoir en échange de ses services. Il est important de rappeler que les frais d’agence ne sont dus qu’en cas de vente immobilière effective, après signature de l’acte de vente chez le notaire. 

Le mandat en lui-même ne déclenche aucune rémunération. Le montant des frais d’agence doit être précisé dans le mandat de vente, qu’ils soient au pourcentage ou au forfait.

Durée du mandat de vente : elle est généralement de 3 mois, notamment lors de la signature d’un mandat exclusif. A l'issue de cette période initiale et irrévocable, elle peut être prolongée, par reconduction tacite jusqu'à la résiliation. La durée maximale du mandat de vente doit être précisée, souvent d’un an.

Lorsque le mandat de vente prévoit une clause d’exclusivité, passé un délai irrévocable de trois mois à compter de la signature, il peut être dénoncé à tout moment par chacune de ses parties avec un préavis de 15 jours, par lettre recommandée avec accusé réception.

Les moyens mis en oeuvre par l’agent : c’est la loi Alur qui cadre cette obligation de la part du professionnel de l’immobilier. Ils doivent détailler dans le mandat les actions qu'ils vont mettre en oeuvre pour mener à bien la vente. Ils devront détailler les moyens de diffusion de l’annonce, les actions qu’ils vont déployer pour la communication, la périodicité des comptes rendus, etc…

Les différents types de mandats de vente

Si vous désirez vendre votre bien en faisant appel à un professionnel immobilier, il existe plusieurs possibilités pour vous dans le but de vendre efficacement votre bien.

Pour cela il faut bien choisir le type de mandat qui vous correspond.

Explications : Ce mandat permet au client vendeur de vendre son bien directement à un particulier, mais également de signer plusieurs mandats avec différentes agences.

Avantages : Avec un mandat simple, le vendeur propriétaire pense généralement un large choix de diffusion du bien et ainsi tirer profit des agences à proximité ou des sites de petites annonces en ligne qui attirent de plus en plus d’acheteurs. Il n'y a aucun coût supplémentaire, les frais n'étant dus que si une agence réalise la vente.

Le propriétaire en mandat simple peut réaliser lui-même sa vente ainsi il évite de payer des frais d’agence compris entre 3% et 8% de la valeur du bien.

Il faut aussi noter que ce type de mandat présente un inconvénient du fait que n'étant pas centré sur une seule agence immobilière, avoir plusieurs agences peut nuire à l'image du bien.

Explications : Ce mandat permet au vendeur de vendre son bien et de donner mandat à une seule agence.

Cette agence est la seule à pouvoir vendre le bien, mais le propriétaire est autorisé à réaliser une transaction directe par ses propres moyens.

Avantages : la vente peut s'effectuer par le vendeur également, mais le mandat est tenu avec une seule agence qui contribue à une diffusion qualitative du bien.

En effet, l’agent de l’immobilier qui aura l’exclusivité sur la diffusion de l’annonce sur tous les portails professionnels va pouvoir bénéficier d’une clientèle d’acquéreurs plus qualifiée.

Explications : Ce mandat permet une exclusivité pour une relation de confiance et de partenariat durable.

L’agent immobilier est investi d’une obligation de satisfaire son client, en effet ce contrat est lié à l'exclusivité de la vente du bien à une seule agence qui s’occupe de toutes les démarches nécessaires à la vente du bien. Le propriétaire vendeur n’a donc pas le droit de réaliser de transaction par ses propres moyens. En outre, ce mandat permet un investissement total de la part de l'agence ou du mandataire.

Cependant il est impératif de bien choisir son agence immobilière ou le mandataire pour ce type de contrat et être sûr de leurs capacités de motivation ainsi que la capacité à trouver un acquéreur et à respecter les clauses d’engagements du mandat exclusif.

Avantages : Ce mandat permet d'établir une relation de confiance.

Il garantit un service de qualité supérieur et un budget publicitaire plus important pour la valorisation du bien. Il permet généralement une vente plus rapide.

Le mandataire ou l’agence mettra tout en œuvre pour vous accompagner au mieux et de façon efficace à la vente du bien (moyens financiers, humains, affiche vitrine, prospectus, diffusion digitale…) et n’aura pas peur de communiquer l’adresse.

Avant de signer un mandat de vente auprès d'un professionnel de l'immobilier, nous vous donnons les clés pour maitriser les différents types de mandats de vente qui existe : mandat de vente simple, mandat de vente semi-exclusif, mandat de vente en exclusivité. 

Bien choisir son mandat de vente 

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