Afin que le dialogue soit compréhensible par tous les vendeurs, les acquéreurs ou encore les locataires, il est bon de préciser ce que signifie vraiment les différents types de surface.

Celles-ci sont toujours calculées en mètres carrés.

Quels sont les logements concernés par la loi Carrez ? 

Seulement les logements en copropriété sont concernés, qu’ils s’agissent d’appartements ou de maisons. Seule la maison individuelle n’est pas concernée.

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de copropriété devra mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot, objet du contrat.

Sont visées toutes les promesses, soit également les compromis de vente, les promesses ou offres d’achat.

Tous les biens soumis au régime de la copropriété sont concernés et ce, qu’elle que soit la destination des lots vendus : habitation, utilisation professionnelle ou commerciale…

La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts et ne concerne que les parties privatives dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80m.

Sont exclus les balcons, terrasses, loggias, caves, garages, emplacements de stationnement, lots ou fractions de lot dont la superficie est inférieure à 8m2.

Il faut déduire les surfaces occupées par des murs, des cloisons, des marches et des cages d’escalier, des gaines, des embrasures de porte et de fenêtre, des passages de porte entre les pièces.

En revanche, sont comptées les superficies occupées par les placards, les blocs éviers ou encore les appareils sanitaires.

Quel recours en cas d'erreur sur la surface ? 

L’acquéreur se doit d’être attentif surtout s’il traite en direct avec le vendeur. 

S’il constate une différence de superficie, il peut intenter une action en nullité de l’acte si la surface est inférieure de plus de 5% à celle qui est précisée par l’acte. Il dispose d’un délai d’un an pour intenter cette action à compter de l’acte authentique. Il pourra intenter contre le vendeur, une action en diminution proportionnelle du prix.

En effet, lors d’un mesurage d’un studio de 25m2 par exemple, l’erreur ne devra pas être supérieure à 1,25m2.

Les lots, en copropriété, comprennent des parties privatives et des parties communes (la copropriété).

La surface privative du lot est prise entre les murs porteurs constituant le gros œuvre de l’immeuble. Elle comprend l’emprise des cloisons, des murs mitoyens (indivis entre deux propriétaires), les balcons, les loggias, les caves, les greniers.

Est exclu ce qui constitue le gros œuvre : murs, poteaux, circulations communes (halls, couloirs, escaliers, ascenseurs, locaux techniques).

En dehors de sa surface privative, un lot aura une quote-part de parties communes.

La surface comprend : les halls d’entrée, les couloirs, les escaliers, les combles, les sous-sols non privatifs, la loge de gardiens, le local à vélo ou à poussettes, le local pour la poubelle, les locaux techniques (EDF, chaufferie, machinerie d’ascenseur…), les aires de stationnement en sous-sol non privatif.

Ces surfaces constituent la répartition des tantièmes et la répartition des charges de copropriété.

C'est la surface constructible d'un immeuble. Elle est calculée à partir du nu fini extérieur des murs de façade, étages et combles aménageables ou non, sous-sols non aménageables, toiture-terrasse, balcons et loggias, coursives ouvertes. 

Il faudrat déduire les surfaces non couvertes de plein pieds à caractère décoratif (auvent, corniche...) et du vide des trémies d'escaliers, d'ascenseur ou monte-charge. 

Les dalles sous escaliers et fosse sous ascenseur sont toutefois à prendre en compte. 

C'est sur le calcul de la SHOB que peut-être déterminé la SHON. 

La surface de plancher hors oeuvre nette correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, après déduction du hors oeuvre non aménageables : combles et sous sols non aménageables, toiture-terrasse, balcon, loggias, surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et garages. 

Une réduction forfaitaire de 5% est appliquéeà cette surface si la destination est l'habitation. La SHON se retrouve dans les demandes de permis de construire. Elle constitue la base de calcul des taxes d'urbanisme, de la densité de construction pour l'application du coefficient d'occupation des sols (COS). 

Ce terme est employé en parlant de bureaux. La surface utile comprends la surface hors oeuvre nette (SHON), moins les éléments structuraux (murs extérieurs, poteaux), les locaux techniques hors combles et les sous-sols (chauffage, ventilation, machinerie...).

Quels sont les différents type de surface habitable et communs ? Quand doit-on faire les diagnostics surface loi Carrez ? 

Les différents types de surface 

MaPrimeRénov permet d’aider les ménages à financer des travaux de rénovation énergétique dans leur logement.

MaPrime Rénov a été lancé le 1er janvier 2020. Ce dispositif a remplacé le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Agence nationale de l’Habitat (Anah) « Habiter mieux agilité » dans le but d’améliorer la qualité de service en simplifiant et en accélérant les démarches.

Les démarches se font désormais en ligne grâce à un simple dossier et l’aide sera versée rapidement après la fin des travaux sans attendre une réduction fiscale l’année suivante (comme  c‘était le cas avant).

MaPrimRénov’ permet de réaliser des travaux de rénovation énergétique à moindre coût dans son logement.

MaPrimeRénov : Quels travaux sont concernés ?

MaPrimRénov cible principalement les travaux permettant un maximum d’économie d’énergie.

Une grande variété de travaux peuvent être financés par MaPrimeRénov tant qu’ils concernent des travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique d’une maison individuelle ou d’un appartement en habitat collectif.

Les travaux les plus performants sont mieux financés et le montant de la prime est progressif afin de soutenir plus fortement les ménages qui en ont le plus besoin.

Des “bonus” vont donc être mis en place :

un bonus sortie de passoire (lorsque les travaux permettent de sortir le  logement de l’état de passoire thermique - étiquette énergie F ou G)

un bonus bâtiment basse consommation (pour récompenser l’atteinte de l’étiquette énergie B ou A)

un forfait rénovation globale (pour les ménages aux revenus intermédiaires et supérieurs afin d’encourager les bouquets de travaux)

un forfait assistance à maîtrise d'ouvrage (pour les ménages souhaitant se faire accompagner dans la réalisation de leurs travaux).

Attention toutefois, les travaux doivent être effectués par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes pour l’environnement). De plus, vous devez être propriétaire depuis au moins 2 ans pour y avoir droit.

Ma prime Rénov est cumulable avec d’autres aides à la rénovation énergétique comme les Certificats d’économie d’énergie (CEE), ou encore les aides des collectivités locales ou celles d'Action logement. Par ailleurs, vos travaux bénéficient d'un taux réduit de TVA à 5,5 %.

MaPrimeRénov, les changements prévus pour 2021

Jusqu'à présent, MaPrime Rénov s'adressait uniquement aux propriétaires occupants à revenu modéré. Mais dans le cadre du Plan de relance de l'économie, le dispositif a été renforcé au 1er octobre 2020.

Et à partir de 2021, tous les autres propriétaires occupants, propriétaires bailleurs et copropriétés pourront également en bénéficier. L’ensemble des travaux qui feront l’objet d’un devis signé après le 1er octobre sont maintenant éligibles à MaPrimeRénov’.

Les propriétaires occupants et les copropriétaires pourront déposer leur demande d'aide dès le 1er janvier 2021.

A partir du 1er juillet 2021, les propriétaires bailleurs pourront également déposer leur demande d’aide.

De plus, l’accompagnement étant fondamental pour bien appréhender les travaux de rénovation énergétique à réaliser, choisir ses artisans et réaliser l’ensemble des démarches administratives, une partie de l’accompagnement pourra également  être financée par MaPrimeRénov’ à partir du 1er janvier 2021.

Il s'agira d’un forfait AMO (Assistance à maîtrise d’ouvrage) et cet accompagnement devra être effectué par une entreprise différente de celle qui fait les travaux.

Une nouvelle prime est mise en place pour rembourser/ être aidé financièrement sur ses travaux de rénovation énergétique dans son logement : MaPrimeRénov. 

MaPrimeRénov ouverte à tous en 2021 ! 

Lorsque l'on met son bien immobilier en vente, il est important de suivre certaines règles afin de ne pas porter préjudice à la vente. 

Les pièges à éviter pour bien réussir sa vente 

Bien souvent, c’est la première erreur commise lorsque l’on souhaite mettre son bien en vente. 

En effet, de nombreux paramètres peuvent vous inciter a fixé votre prix plus haut que le prix du marché. Il peut s’agir par exemple de l’affecte que vous pourriez avoir envers votre bien puisqu’il regorge de (bons) souvenirs ou encore du fait que vous ayez dépensé de l’argent pour faire des travaux.

Le prix de vente d’un bien immobilier est fixé par la balance entre l’offre et la demande. Faire appel à un professionnel de votre secteur est indispensable pour connaître la valeur réelle de votre bien au moment de votre mise en vente.

L’estimation de votre maison doit se baser sur des faits : superficie, état, localisation, prix au m2 du secteur, voisinage et vis-à-vis, etc.

Si vous souhaitez toutefois « tenter » de mettre le bien sur le marché à un prix plus haut que celui de l’estimation, ne maintenez pas ce prix si le logement ne présente que peu d’intérêt.

En effet, votre propriété pourrait se déprécier si elle reste trop longtemps à la vue des acquéreurs à un prix déraisonnable.

Si vous ne recevez pas d’appels après 2 ou 3 semaines de commercialisation (ou que votre agent immobilier n’a pas de visites), il est dans votre intérêt de réduire le prix très rapidement pour limiter les dégâts.

Le succès d’une vente immobilière dépend en grande partie du fait que le bien soit proposé au prix du marché.

2. Abuser des superlatifs dans son annonce

La rédaction d'une annonce immobilière est une tâche complexe. Elle doit mettre votre bien sous son meilleur jour sans pour autant en faire trop ou cacher la vérité.

User des superlatifs peut être tentant mais l’effet produit est bien souvent l’inverse s’ils ne sont pas utilisé à bon escient.

« Magnifique maison », « Superbe appartement », « Une vue incroyable » sont des expressions à employer avec minutie car les acquéreurs ne sont pas dupes.

Il est nécessaire que vous restiez tout à fait transparent avec eux pour ne pas renvoyer une image négative.

Pour le texte de l’annonce immobilière, il doit être clair, concis et descriptif, et doit être accompagné de belles photos qui mettent en avant les points forts du bien.

Le titre de l’annonce doit indiquer la nature de la maison (maison contemporaine, maison de ville, etc.), sa superficie (en m²), ses principales qualités (lumineuse, spacieuse, bien équipée, etc.) et ses petits plus (avec jardin, avec balcon, avec véranda, etc.).

Beaucoup de particuliers ont tendance à vouloir essayer de vendre en direct dans un premier temps mais se rendent compte une fois le bien en ligne, que la tâche n’est pas si aisée.

Ainsi lorsque celui-ci souhaite finalement mettre en vente sa maison en agence, bien souvent se pose la question de quel(s) professionnel(s) contacter.

Si vous avez acheté il y a 3, 5, 10 ans ou même plus, vous n’avez pas forcément conservé les coordonnées de l’agent qui vous a vendu le bien et vous allez donc rechercher des agents ou conseillers immobiliers autour de chez vous.

Il est primordial d’avoir une stratégie de mise en vente car multiplier les mandats simples avec plusieurs agences peut s’avérer être une erreur.

En effet, pour l’acquéreur, voir votre bien apparaitre dans les vitrines et sur les sites internet de nombreux professionnels semaine après semaine peut renvoyer des signaux négatifs puisqu’il se dira que si l’agence A ne l’a pas vendu et qu’il y a X agences sur le bien depuis, c’est qu’il y a forcément un problème avec le bien.

De plus, un bien qui est donné en exclusivité a beaucoup plus de chances d’être vendu rapidement et les professionnels de l’immobilier pourront débloquer un budget communication beaucoup plus important pour le bien.

Ce n’est pas toujours facile mais c’est absolument nécessaire au bon déroulement de la vente : il ne faut pas chercher à cacher les défauts de votre maison.

En effet, quelques soient les « vices » de votre logement, l’acquéreur se rendra compte tôt ou tard qu’ils existent et pourra se retourner contre vous.

S’il s’en rend compte avant la vente, il n’ira pas jusqu’au bout et ce sera une perte de temps et pour vous, et pour lui. Et s’il s’en rend compte après la vente, il pourrait vous attaquer pour « vices cachés » et faire annuler la vente (selon la gravité des défauts cachés bien sûr).

Le logement doit être présenté tel qu’il est et bien que vous ne soyez pas obligé de tout mentionner dans l’annonce, vous devez vous montrer transparent avec les potentiels acquéreurs pour ne pas qu’ils aient de mauvaises surprises plus tard.

De plus, les diagnostics immobiliers sont des pièces qui permettent à l’acquéreur d’être précisément informé sur l’état du bien et l’acheteur sera informé par son notaire des éléments qui lui ont été cachés.

Une des erreurs les plus communes lorsque l’on met en vente son bien immobilier, c’est de faire appel à un « ami » agent immobilier, ou pire « l’ami d’un ami ».

Tout simplement parce que pour estimer correctement votre bien, il vaut mieux privilégier un professionnel de l’immobilier qui travaille sur votre secteur.

En effet, un agent qui connait parfaitement votre quartier sera plus fiable pour vous apporter les bonnes informations. Il connait les biens vendus autour de chez vous, les biens qui sont actuellement en vente, et saura vous proposer un prix adapté. De plus, il aura déjà en portefeuille des acquéreurs potentiels.

Avant de choisir votre agent donc : renseignez-vous sur son profil, le secteur sur lequel il est spécialisé, son réseau ou son agence, ses recommandations et avis en ligne.

Si ses compétences sont prouvées sur votre secteur, la vente sera assurément une vente réussie.

Pour trouver l’agent immobilier qui vous correspond dans votre secteur, rendez-vous sur notre carte : ici.

Que vous déléguiez votre vente à un professionnel de l’immobilier ou non, il y a certaines règles à respecter pendant les visites.

En effet, préparer la visite du bien est nécessaire pour mettre parfaitement en valeur le logement. En amont privilégier les heures de visite ensoleillées de façon à ce que la maison soit la plus lumineuse possible et pensez à la désencombrer/ranger/nettoyer.

Pendant la visite, les acquéreurs ont besoin de se sentir en confiance. Présenter le logement et chaque pièce est nécessaire mais il est également indispensable de ne pas prendre « trop de place » pendant la visite.

En effet, leur apporter des anecdotes personnelles sur l’usage de la maison ou même rester trop près d’eux pendant la visite peut empêcher les potentiels acquéreurs de se projeter.

Laissez-les respirer, avancer à leur rythme, s’imaginer aménager la maison à leur goût… mais rester disponible pour toutes les interrogations qu’ils pourraient avoir.

Si vous avez déléguez votre vente à un professionnel de l’immobilier, l’idéal est de le laisser gérer les visites seul pour que celles-ci se passent au mieux.

Généralement, la bonne saison pour vendre, c’est le Printemps. Le marché immobilier est saisonnier et la plupart des transactions se concrétisent en été.

En effet, les familles avec enfants préfèrent changer de logements pendant les grandes vacances scolaires d’été pour être prêt pour la rentrée de Septembre.

Les acquéreurs ont également plus de temps à consacrer à leur achat. Les jours se rallongent et le soleil est au beau fixe.

Mettre en vente à cette période précise de l’année, c’est profiter du moment où le marché est le plus actif et donc espérer une vente plus rapide et au meilleur prix.

Mais, le bon moment pour vendre est aussi et surtout le moment où vous êtes prêt à vendre. Cela induit d’être disponible si vous vous en occupez vous-même, pour les appels, les mails, les visites… Mais aussi que le logement soit prêt : si vous avez des petits travaux à effectuer avant la mise en vente par exemple ou si la maison a besoin d’être rangée et/ou désencombrer.

Quels sont les erreurs à éviter lorsque l'on souhaite mettre en vente sa maison ou son appartement ? Réponse sur cet article avec 7 pièces à éviter pour une vente immobilière réussie. 

7 erreurs à éviter quand on vend son bien immobilier

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