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Vendre un appartement en copropriété

Vendre un appartement en copropriété : les documents à fournir


La vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété soumet le vendeur à certaines obligations. Il a doit ainsi fournir les documents indispensables au nouvel acquéreur. Ceci, dans le but de l’informer sur l’état de l’appartement objet de la vente, les éventuels travaux menés, la situation financière de la copropriété, son règlement intérieur et le montant des charges.

La liste des documents obligatoires à fournir pour la vente d’un appartement en copropriété

Afin de vendre son appartement en copropriété, le vendeur doit formellement fournir à l’acquéreur les documents suivants :

· Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ces documents informent l’acquéreur sur les décisions votées, exécutées ou à venir, entre autres les travaux dans les parties communes ;

· Le règlement de copropriété : où sont listées les règles de la vie commune et qui décrit de manière complète les droits et les devoirs de chaque copropriétaire. En plus, il détaille la répartition des charges et la gestion des parties communes ;

· Le carnet d’entretien : il contient la liste des travaux et les rénovations qui ont été menés au sein de l’appartement. Il liste également les contrats d’entretien, de maintenance et d’assurance ;

· La fiche synthétique : obligatoire depuis le 1er janvier 2017, et devant être mise à jour chaque année par le syndic, a pour principal rôle d’informer les copropriétaires sur l’état de l’appartement et le fonctionnement de la copropriété ;

· Le dossier de diagnostic technique qui regroupe notamment le DPE, le diagnostic électricité, amiante, surface loi carrez, gaz et plomb ;

· Une notice d’information fixant les droits et les devoirs des copropriétaires ainsi que ceux du syndicat de copropriété ;

· L’état des comptes de la copropriété et des éventuels impayés.

Bon à savoir :

L’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée en octobre 2019. Son objectif est de réformer la loi du 10 juillet 1965, seul texte juridique à encadrer la vie en copropriété jusqu’à présent. Cette réforme qui entrera en vigueur en 2020 fait suite à la loi ALUR et à la loi ELAN.

Vendre un appartement en copropriété : comment éviter que l’acquéreur se rétracte ?

Au moment de la vente d’un appartement en copropriété, il est obligatoire de fournir à l’acheteur tous les documents nécessaires lui rassurant son acquisition. Très recommandé autant pour un logement indépendant que pour un appartement en copropriété. Communiquer au plus tôt toutes les informations avant même la signature du compromis de vente peut donc rassurer l’acquéreur et éviter sa rétraction.

Dès la signature de la promesse de vente, l’acquéreur peut renoncer à la vente dans les 10 jours suivant cet accord. Ce délai commence à courir dès le lendemain de la remise de la promesse de vente en main propre ou de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente.

Vendre un appartement en copropriété : la répartition des charges entre vendeur et acquéreur

Avant même la signature du compromis de vente, vous devez prendre en compte les différents frais liés à l’appartement en copropriété comme la gestion, l’entretien de l’immeuble et les travaux.

Il est vivement conseillé qu’un acquéreur s’entende avec son vendeur sur la répartition des différentes charges avant tout accord.

Certes, cette répartition des charges et des travaux est prévue par la loi, mais peut être négociée par les parties. La remarque faite est que de nombreux acquéreurs et vendeurs ne savent pas déterminer qui est redevable de quelles charges.

· Les règles à observer en vue d’une bonne répartition des charges de copropriété

- Comment déterminer la personne tenue aux paiements ?

Pour ce faire, la date auxquelles les sommes sont dues (date d’exigibilité) est un critère important pour déterminer le débiteur.

Principalement, les travaux sont dus par celui qui est copropriétaire lorsque les appels de fonds sont dus. Ceci étant, il n’est pas pris en compte par la méthode de répartition légale l’identité de la personne ayant voté les travaux dans la répartition des charges.

Concernant les travaux ou autres dépenses exceptionnelles (visées par l’article 14-2), le calendrier adopté par l’assemblée générale pour les appels de fonds et le montant de chaque appel doit être la référence. Il faut noter qu’il pourrait y avoir un échelonnement du calendrier sur plus d’une année !


- La signature de l’acte authentique impacte-t-il la répartition des charges de copropriété ?

La signature de l’acte authentique ne met pas fin à la répartition des charges entre le vendeur ou l’acquéreur. Pour mettre fin aux obligations du vendeur, seule la notification du transfert de propriété au syndic, rédigée par le notaire et envoyée grâce à une lettre recommandée avec avis de réception pourrait le réaliser.

· L’accord contractuel entre le vendeur et l’acquéreur sur la répartition des charges

Le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir des règles alternatives à celles édictées par la loi dans le compromis de vente. Il peut donc ressortir de leur souhait de convenir d’une répartition différente.

Il est fréquent de voir les parties convenir de procéder de la manière suivante :

- Le vendeur accepte de prendre en charge les travaux votés avant la signature de la promesse de vente ;

- L’acquéreur accepte de prendre en charge les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente, sous réserve qu’il ait pu assister à l’assemblée à la place du vendeur.

Note importante : Cet accord entre les parties n’est pas opposable au syndic. Ainsi, il réclamera les sommes exigibles au copropriétaire, qui récupérera ensuite la somme auprès de son débiteur (acquéreur ou vendeur).

Par ailleurs, Le vendeur ou le notaire peuvent fournir un état daté à l’acquéreur afin de l’informer sur toutes ces questions. Rédigé par le syndic, ce document contient un ensemble d’informations financières concernant l’appartement et les charges. La liste des informations qu’il contient est fixée par décret.

Les informations suivantes y sont recensées :

- le montant des charges prévues dans le budget prévisionnel,
- le montant des sommes restant à verser pour les travaux déjà votés.

Un pré état-daté contenant toutes ces informations peut être obtenu avant la signature du compromis de vente.
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