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Vendre son logement suite à un divorce

Plusieurs situations de la vie peuvent mener à la vente d’un logement et c’est le cas du divorce entre deux époux. C’est une étape douloureuse qui peut être très mal vécue par les anciens partenaires.

Mais en plus de la complexité que revêt cette action sur le plan émotionnel, il y a aussi la difficulté que cela peut représenter sur le plan pratique.

En effet, selon la procédure de divorce engagée, la vente du bien doit suivre des règles bien établies et c’est ce que vous allez découvrir dans cet article.

Le partage du bien immobilier en cas de divorce ou de séparation

Avant d’en arriver à la question de la vente du logement, il y a des éléments que les ex-conjoints doivent clarifier sur le plan juridique parce qu’un divorce peut se révéler très complexe pour plusieurs raisons.

Lors du divorce, les règles du partage des biens doivent être établies. Ces règles permettront de déterminer dans quelle mesure le logement pourra être vendu et la manière dont le résultat de la vente sera réparti.

Par ailleurs, c’est la situation juridique des époux qui permettra de déterminer les règles du partage des biens. La situation juridique fait référence au régime matrimonialauquel les époux sont soumis et les dispositions particulières qui ont été prévues dans ce cadre.

Vendre un bien selon le régime matrimonial du couple

Il existe plusieurs régimes matrimoniaux et cela a un impact sur la manière dont le logement peut être vendu. Parmi les différents régimes matrimoniaux, on a :
- Le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts
- Le régime de la séparation des biens
- Le contrat de mariage.

Le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts

Également connu sous le nom de régime légal, le régime de la communauté des biens est le plus commun aux mariés. Lors d’un mariage, il est appliqué d’office et sa mise en place ne nécessite aucune exigence particulière.

Ainsi, lorsque la résidence principale du couple est achetée sous ce régime, elle appartient à la communauté et donc à parts égales aux deux époux. Ce partage est appliqué, quel que soit le montant que vous avez financé au départ. Tous les biens acquis pendant le mariage entrent dans cette catégorie sauf lorsqu’il est question de donation ou d’héritage.

Dans ce cas de figure, la vente peut être un peu plus simple, car il suffit que les époux se mettent d’accord sur le prix de vente. Une fois cela fait, le bien peut être vendu et le notaire chargé de l’acte authentique remboursera le capital restant dû en cas de prêt immobilier. Ensuite, il partagera le solde à parts égales entre les époux.

Le régime de la séparation des biens

Dans ce régime, les biens propres et les patrimoines respectifs de chaque conjoint sont séparés. Cela dit, dans cette configuration, si les époux achètent un bien en commun, celui-ci passe sous le régime de l’indivision. Ce n’est pas un régime matrimonial, mais il veut dire que le droit de propriété sur le logement est détenu par plusieurs personnes.

Les époux sont donc propriétaires proportionnellement à la part de leur apport. Lors d’une vente, le bien sera partagé et divisé en fonction de la quote-part de chacun d’eux.

Le contrat de mariage

Outre les deux précédents régimes, les époux peuvent décider de s’adresser à un notaire pour signer un contrat de mariage. Celui-ci ne permet pas de contrevenir aux droits et devoirs des mariés ni à aucune autre règle du mariage.

Cependant, il permet de fixer des règles à l’avance concernant la répartition des biens, comme les parts de chaque époux dans la communauté des biens ou la possibilité que l’un des conjoints puisse racheter tout ou partie des biens de l’autre selon un prix ou des règles.

Ceci étant, lors d’un divorce et de la vente du logement, ce sont donc les dispositions et mesures particulières présentes dans le contrat de mariage qui s’appliquent.

Ainsi donc, avant de vendre le logement conjugal suite à un divorce, il faut se référer au régime du mariage afin de voir les cas possibles.

Vendre son logement après un divorce

Si la vente d’un logement suite à un divorce est complexe, c’est parce qu’il y a différents cas de figure qui peuvent se présenter.

La maison appartient aux deux époux

Lorsque la maison appartient aux deux époux, cela veut généralement dire qu’ils sont sous le régime de la communauté des biens. Il suffit donc que les ex-conjoints se mettent d’accord sur le prix de vente et tout se passera simplement.

Le divorce par consentement mutuel

Il est recommandé de s’entendre pour vendre le bien lors d’une séparation parce que cela facilitera le processus. Solution optimale, elle permet aux deux partenaires de trouver un terrain d’entente pour vendre au mieux leur bien, cela inclut le prix et le délai de vente qui doit être raisonnable.

Le divorce par consentement mutuel signifie que les époux sont d’accord à propos de la rupture de mariage et sur ses conséquences. Cette procédure ne nécessite pas le recours à un juge. Il suffit que les partenaires déposent une convention de divorce chez le notaire.

Dans ce cas, il faut que les parties s’accordent sur le type de vente : par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou entre particuliers. Il est toutefois recommandé de se référer à une partie extérieure à la situation pour limiter les frictions.

Le recours à une partie impartiale pour la vente du logement permet aussi de libérer les conjoints de toutes les tâches liées à ce processus, car cela peut prendre beaucoup de temps.

La maison appartient à un seul des époux

Dans ce cas de figure, l’un des époux est celui qui a financé sur fonds propres l’achat du bien immobilier. De fait, ce dernier conserve son bien après le divorce. Néanmoins, tant que le jugement du divorce n’est pas définitif, le logement en question reste la résidence principale du couple. À partir de ce moment, la maison ne peut être mise en vente par l’époux propriétaire sans l’accord de son partenaire.

Par contre, une fois la séparation prononcée, le conjoint propriétaire peut décider de vendre le bien et de mettre son compagnon à la porte. Une exception peut être faite sur ordre du juge lors du jugement définitif.

Vendre le bien en cas de divorce par acceptation du principe de la rupture du mariage

Prévu aux articles 233 et 324 du Code civil, il est dans la catégorie des divorces à l’amiable avec un bien immobilier. Cependant, la vente du logement n’est pas chose aisée dans cette situation, car c’est une situation de blocage qui conduit les époux à passer par cette voie plutôt que par le consentement mutuel.

Pour vendre un bien après divorce par acceptation du principe de la rupture du mariage, il faut faire appel à un juge. Celui-ci désignera à son tour un notaire pour s’assurer du partage des biens. Dans ce cas précis, la vente du logement commun doit être réalisée avant que le divorce ne soit prononcé. Les parties sont donc obligées de s’entendre sur le prix des modalités de vente.

Vendre le bien en cas de divorce contentieux

Dans le cadre d’un divorce contentieux, c’est l’un des époux qui refuse de vendre le logement. Or, cette attitude tend à contraindre l’autre à rester dans l’indivision. Alors pour pallier ce problème, le Code civil prévoit l’article 815 qui permet de sortir de l’indivision et de contraindre le second partenaire à vendre la maison. Mais la sortie de l’indivision n’est pas une chose aisée et la vente du bien dans ces conditions n’est pas profitable aux deux parties.

En effet, le divorce contentieux signifie que l’un des époux ne veut pas vendre le bien et il est donc obligé par le juge de suivre la décision. Cependant, le bien est vendu aux enchères et le prix de vente est réparti entre les conjoints. Cette procédure n’est pas favorable aux vendeurs parce que le prix de la vente aux enchères est généralement en deçà de la valeur réelle du bien sur le marché.

Toutefois, le juge a la possibilité de prolonger l’indivision du logement sur une durée de 5 ans renouvelables dont il fixe les conditions. Cela permet aux époux de trouver un accord afin d’éviter la vente aux enchères pouvant leur être préjudiciable.

Faut-il vendre son logement avant de divorcer ?

Vendre son bien en cas de divorce est une situation bien complexe pour les nombreuses raisons évoquées. Mais il est préférable de vendre son logement avant de divorcer, car cela est plus avantageux pour des raisons fiscales et financières.

De plus, le divorce en lui-même peut être problématique pour la vente parce qu’il montre aux acheteurs potentiels que les vendeurs sont dans l’urgence ou qu’il existe une mésentente. Ceux-ci peuvent ainsi profiter de la situation en faisant des offres inférieures au prix affiché.

Pour vendre le bien immobilier, les époux doivent aussi se pencher sur des questions comme : l’estimation du bien, le type de vente, le type de mandat et les termes de la vente.
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