Revendre après un achat en défiscalisation



Vous avez bénéficié d’un régime défiscalisé pour acheter un bien immobilier et, arrivé à la fin de votre période d’engagement, vous envisagez de vendre ?
Ne prenez pas de risques inutiles, voici nos quelques conseils.


L’achat en défiscalisation


La loi Scellier a été remplacée par la loi Duflot, disparue en 2014 au profit de la loi Pinel.
Les mécanismes restent foncièrement les mêmes.

Une réduction d’impôt est accordée en contrepartie de l’achat d’un logement en VEFA (vente à état future d’achèvement), si vous vous engagez à louer le dit logement pendant 6, 9 ou 12 ans.

La loi Pinel 2019 en résumé


La loi Pinel qui existe depuis 2014, vient d’être prolongée jusqu’à 2021.
Elle donne droit à un abattement fiscal de 12%, 18% ou 21% selon la durée de mise en location.

Cependant, pour être éligible à la réduction d’impôt, l’appartement acheté en défiscalisation doit respecter certains critères.
Tout d’abord, il ne doit pas dépasser le plafond de 300 000 € (avec un maximum de 2 investissements).
D’autre part, le prix au m2 de doit pas excéder 5500€/m2.

Enfin, l’appartement doit être située en zone tendue, c’est-à-dire des zones où se situe la plus grosse demande locative (zone A, A bis ou B1).

Le dispositif Pinel 2019 est également soumis à l’encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire.

Vos obligations fiscales sur un achat défiscalisé


Quand vous achetez un bien en défiscalisation, vous vous engagez à respecter certaines conditions.

Avant d’envisager de vendre, vous devez vérifier que vous ayez bien respecté tous les points rattachés à l’avantage fiscal. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel.

1. Le bien doit être loué pendant la première année


Si vous avez acheté un appartement avec la loi Pinel, vous deviez vous engager à signer un bail de location dans les 12 mois suivant la livraison.
Logiquement, puisque les zones définis par la loi Pinel sont les zones où la demande locative est la plus forte, vous ne devriez pas avoir trop de mal à louer.

Cependant, si vous avez signé un bail dans les 12 mois après livraison de votre acquisition mais que le locataire s’en va avant la fin des 12 mois, vous ne respectez plus la condition d’occupation. Le fisc admet alors un délai de 12 mois de vacances locatives entre les 2 locataires. Vous devrez alors avoir de quoi prouver les démarches que vous avez mises en œuvre pour relouer le logement.

2. Le bien doit être loué en résidence principale


L’une des conditions pour que votre avantage fiscal ne soit pas remis en cause, c’est le fait de louer au titre de résidence principale.

Vous devez donc vous assurer que le locataire occupe bien l’appartement de façon permanente. L’idéal étant d’insérer une clause dans le bail qui indique que le locataire a l’obligation de faire du logement sa résidence principale puisqu’il s’agit d’une condition essentielle du bail du fait de ses contraintes fiscales.

3. Les revenus des locataires doivent être sous le plafond de ressource


Les logements mis en location dans le cadre du dispositif Pinel doivent être non meublés et comme nous l’avons vu plus haut, loués en tant que résidence principale. De plus, le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser un certain plafond.

Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement et de la composition du foyer. Pour les baux signés en 2019, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année 2017.

Si les revenus de votre locataire ont augmenté pendant qu’il est encore occupant, vous n’avez pas d’inquiétude à avoir. Le fisc est assez souple sur ce point et les revenus du/des locataire(s) peuvent évoluer sans que cela remette en cause l’application du dispositif Pinel. Il suffit que les revenus aient été conforme à la signature du bail initial.

4. Attention aux déficits fonciers


Si vous comptez vendre votre bien acheté en défiscalisation et que vous avez bien respecté tous les engagements de location, vous devez toutefois veiller à ne pas imputer sur votre revenu global un déficit foncier.

En effet, une règle fiscale exige que le bien soit conservé en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année avant l’imputation d’un déficit. Cette règle peut vous amener à différer votre vente car vous pourriez payer un supplément d’impôt.

En résumé, si vous arrivez en fin de période d’engagement, que vous souhaitez mettre en vente votre appartement et que sur la dernière année, vous avez créé un déficit foncier (plus de charges que de recettes locatives), vous avez pu déduire ce déficit foncier de votre revenu global. Mais à condition de garder le bien encore 3 ans !

Si vous vendez ou cessez de louer avant cette échéance, vous devrez réintégrés les déficits déjà imputés.

Un marché pas toujours favorable à la revente


Souvent, les investisseurs ayant achetés en même temps le bien en défiscalisation, ont tendance à vouloir mettre en vente dès la fin de la période d’engagement le logement.

Or, la mise en vente simultanée de biens similaires sur la même résidence risque de saturer le marché, tirant les prix vers le bas.
Le risque lié à cette arrivée massive de biens sur le marché est de revendre à perte, le gain généré par la réduction d’impôt étant alors effacé par la moins-value.

D’autre part, si le marché des transactions est particulièrement calme sur la ville où vous avez effectué votre achat en défiscalisation et donc les prix tirés vers le bas, ce n’est peut-être tout simplement pas le bon moment pour vendre.

Que faire du locataire en place ?


Donner congé à son locataire doit être fait dans les règles. Il y a des conditions de forme et de fond à respecter.

Le congé ne peut être donné qu'à chaque échéance du contrat : en cours de bail, il est impossible de donner congé, et ce quelle que soit votre situation en tant que bailleur.

Et la fin du bail ne coïncide pas forcement avec la fin de votre période d’engagement de louer liée à votre achat en défiscalisation.

Deux options s’offrent à vous :

1. Attendre la fin du bail et délivrer un congé pour vente au locataire.


Le congé doit être délivré au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail, sous peine d’être reconduit tacitement si vous passez cette date.
Il devra être remis au locataire soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le congé devra préciser la raison, à savoir la mise en vente, le prix et décrire précisément ce que concerne la vente (logement et annexes). À savoir que celui-ci sera prioritaire sur l’achat du bien. Le congé vaut en fait offre de vente pour le locataire qui peut se porter acquéreur dans un certain délai.


2. Vendre avec le locataire en place


Vous pouvez également envisager de vendre avec le locataire en place. Par contre, il y a de fortes chances que vous consentiez une décote sur le prix mais au moins, vous vendrez sans délai.

Vous n’avez pas d’obligation légale d’en informer le locataire en place même si nous vous conseillons de le faire. Le locataire reste dans le logement et voit son bail se poursuivre dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.
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