Dans une semaine c’est la Saint Valentin, et pourquoi pas l’occasion de surprendre la personne qui partage votre vie.

Nous avons sélectionné pour vous quelques inspirations, décoration et cadeaux, pour faire de ce jour, un moment particulier.

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Préparer la Saint Valentin à la maison

Aujourd’hui, l’économie d’énergie est un critère de choix pour les clients acheteurs ou locataires et le Diagnostic de Performances Énergétiques permet de connaître en amont de son achat/location la consommation d’énergie du logement.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été mis en place en 2007. Il a pour but de renseigner l’acquéreur ou le locataire sur la consommation d’énergie dans le logement.

Le DPE permet d’attribuer une note à chaque logement allant de A (pour les plus écologiques) à G (pour les plus énergivores) et ce document est fourni obligatoirement pour toute vente ou location.

Jusqu’ici, les classes de A à G correspondaient à la consommation d’énergie d’un foyer par an pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et la climatisation.

Dès le 1er Juillet 2021, un nouveau DPE entre en vigueur et de nouveaux critères sont pris en compte.

Nouveau DPE, qu’est-ce qui change en 2021 ?

1. Une méthode de calcul unique pour le nouveau DPE

Nouveauté du DPE 2021 : la méthode de calcul n’est plus la même.

La méthode de calcul sur facture disparait et laisse place à un calcul qui prends en compte la consommation énergétique liée aux 5 usages énergétiques de l’habitation, soit :

Cette nouvelle méthode a pour but d’harmoniser les résultats et surtout de permettre qu’il n’y ait plus de « DPE vierges », c’est-à-dire de diagnostics qui n’avaient pas d’étiquettes car pas de factures liées au logement.

Le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique est désormais opposable.

Si une erreur est constatée, acquéreur ou bailleur ont le droit de demander réparation d’un manquement aux obligations du vendeur/locataire ou encore du diagnostiqueur immobilier.

Seuls les DPE réalisés après le 1er Juillet 2021 sont opposables.

Afin de faciliter la lecture du DPE, la notation est globale et comprends l’énergie et l’émission de gaz à effet de serre (GES). Ainsi, il y aura seulement une étiquette liée au logement et la note correspondra à la plus mauvaise des deux performances (énergie et Ges).

De plus, une estimation de prix en euros de la facture annuelle du logement estimée apparaitra sur le rapport (à plus ou moins 15%).

À partir du 1er Janvier 2022, ces informations devront s’afficher sur les annonces immobilières.

4. La durée de validité du nouveau DPE reste de 10 ans

La durée de validité du nouveau DPE reste de 10 ans mais la durée de validité des anciens DPE va être modifié afin de pallier à la présence simultanée de DPE opposables et non opposables.

Ainsi, les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne seront plus valables au 31/12/2022 et les DPE réalisés depuis 2018 ne seront valables que jusqu’au 31/12/2024.

5. Un seul DPE pour la vente ET la location

Le Diagnostic de Performance Énergétique est désormais utilisable aussi bien pour la vente que pour la location du bien immobilier.

Dans le but de lutter contre les « passoires thermiques » dans le parc locatif privé, l’État veut inciter les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration sur les logements.

Ainsi les nouveaux diagnostics comportent des indications quant aux rénovations qui peuvent être réalisées. À compter du 1er Janvier 2028, les logements jugés trop énergivores (étiquettes F et G) pourraient être interdits, à la vente comme à la location. 

Que prévoit le nouveau DPE en vigueur dès le 1er Juillet 2021 ? 

Comment vendre une maison suite à une succession ?

Lors du décès d’un parent ou d’un proche, la question de la vente de ses biens, en particulier immobiliers, se pose toujours. En effet, lorsqu’il y a plusieurs héritiers et selon la situation familiale, la vente d’une maison issue d’une succession peut être compliquée. 

Découvrez dans cet article ce qu’il faut savoir pour vendre une maison suite à une succession.

Éléments techniques nécessaires pour la vente d’une maison issue d’une succession

Le bien revient-il à un héritier unique ou à plusieurs héritiers ?

Avant de vendre un bien immobilier issu d’une succession, il est important de déterminer le cas de figure auquel vous faites face. Si le bien est à partager entre plusieurs héritiers simultanément, on parle d’indivision successorale.

L’indivision successorale signifie que le bien appartient indistinctement à tous les héritiers sans que la part respective de chacun d’eux ne soit matériellement individualisée. Chaque héritier ou indivisaire est donc propriétaire d’une partie du bien individi. Cette part est qualifiée de quote-part de propriété.

Dans le cas d’une indivision, tous les indivisaires doivent consentir à la vente du bien en question avant que le bien ne puisse être mis en vente. Cela dit, l’acquiescement tacite ou expresse des différents héritiers est une condition obligatoire pour la vente ou l’administration du bien. Par contre, si les indivisaires n’ont pas les mêmes intérêts et ne montrent pas l’envie de vendre la maison, cela risque d’aboutir à des situations de blocages.

Bien en indivision : chaque indivisaire doit consentir à la vente

La première chose à faire est donc de recueillir le consentement de tous les coïndivisaires avant de penser à mettre en vente le bien immobilier. 

Cependant, si un ou plusieurs indivisaires font obstacle à la vente, il existe des possibilités de recours prévu par le Code pénal pour réaliser une vente forcée :

- La justice peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement de tous les indivisaires est nécessaire si et seulement si, elle juge que le refus de l’un d’entre eux met en péril l’intérêt commun. 

Pour avoir cette autorisation, il faut poser une action devant le Tribunal de grande instance du lieu de localisation du bâtiment. Les juges sont les seuls à pouvoir apprécier la notion de péril de l’indivision qui leur est soumise.

- Il est également possible que le tribunal autorise la vente d’un bien immobilier sans que la notion de péril de l’intérêt commun soit évoquée. 

Dans ce cas par contre, la demande de la vente du bien individi doit venir de l’un des indivisaires possédant au moins les deux tiers de la propriété. 

Pour réaliser cette action, l’intention de vendre le bien doit être réalisée devant le notaire. 

À la suite du délai d’un mois suivant le recueil de l’intention, le notaire le fait signifier aux autres indivisaires. 

Dès lors que l’intention est notifiée aux autres héritiers, un délai de trois mois leur est accordé pour qu’ils se manifestent ou s’opposent à l’aliénation du bien individi. Si au bout de cette période le notaire n’a aucune nouvelle, il réalise un constat par procès-verbal. 

Suite à cela, le tribunal de grande instance peut autoriser l’aliénation du bien individi si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Par ailleurs, il est important de préciser qu’aucun héritier n’est dans l’obligation de demeurer dans une situation d’indivision. En effet, il est possible qu’un indivisaire qui souhaite sortir de la situation vende ses parts aux autres indivisaires ou à une personne étrangère à l’indivision. 

Cependant, les autres indivisaires sont prioritaires pour l’achat des parts voulant êtres cédées.

Notons aussi que le maintien de l’indivision d’un bien peut être décidé par le tribunal de grande instance afin de préserver les intérêts des héritiers indivisaires.

Le deuxième cas est celui où le bien appartient à un seul héritier. Dans ce cas, le processus de vente est plus facile. Il lui revient de prendre toutes les décisions liées au bien et à sa vente, le cas échéant.

La vente d’un bienissu d’une succession nécessite que le partage soit réalisé et que le titre de propriété soit obtenu. Les différentes parties doivent donc être en accord sur le principe du partage ainsi que sur l’établissement des comptes.

Le partage successoral ne peut se faire que devant un notaire. Si la succession vient à prendre une tournure contentieuse, il est possible que chaque indivisaire se fasse accompagner de son avocat.

L’attestation immobilière ou de propriété

L’attestation immobilière ou de propriété est l’acte authentique qui permet d’assurer le transfert de la propriété du bien aux héritiers. Cette attestation doit être nécessairement réalisée par un notaire, car celui-ci vient confirmer la transmission du bien immobilier et cela sert à confirmer le titre de propriété des héritiers. Sans ce document, la vente du bien ne pourra être réalisée par ces derniers.

Comment faire pour vendre la maison issue d’une succession ?

Une fois que les questions techniques liées au bien sont réglées, il faut passer à la partie pratique qui doit conduire à la vente du logement.

L’estimation d’un bien immobilier est délicate et ne doit pas être prise à la légère. Pour être sûr de connaître la véritable valeur foncière d’un bien devant être vendue, il est indispensable de faire appel à un spécialiste. Ce dernier doit avoir une connaissance parfaite du secteur. De plus, il doit être en capacité d’estimer rapidement et de manière fiable l’éventuel coût des travaux ainsi que le potentiel du bien qui lui est présenté.

De son côté, le vendeur peut également commencer à se faire une idée sur la valeur de son bien en réalisant un comparatif sur internet. Pour cela, il peut prendre en compte plusieurs paramètres tels que la ville, la qualité du bien, la surface habitable et les travaux d’améliorations.

En réalisant ce comparatif, vous obtenez des informations précieuses qui vous permettront de ne pas sous-estimer ou surévaluer la valeur de la maison. Vous aurez ainsi plus de chance de vendre facilement votre bien.

Vendre seul ou se rapprocher d’un intermédiaire

Une fois le bien estimé, il faut décider si vous souhaitez vendre le bien entre particuliers ou recourir à un intermédiaire. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Si vous décidez de vendre le bien par vous-même, il va vous falloir du temps et de la disponibilité pour gérer et répondre aux mails, faire les visites, etc.

Selon que vous soyez un ou plusieurs héritiers, cette étape peut se révéler plus ou moins fastidieuse. De plus, elle nécessite également des connaissances solides pour vous permettre de bien mettre en valeur le bien. En décidant de vendre seul, vous faites des économies sur les frais d’agences qui peuvent être exorbitants.

Pour vendre le bien par vous-même, un héritier peut être missionné pour gérer la recherche de propriétaires et dresser l’acte de vente. Vous devez vous assurer qu’il possède les capacités pour rédiger un bail, vérifier la solvabilité des acquéreurs, etc.

En faisant appel à une agence immobilière, vous confiez tout le processus de vente à des spécialistes et dans le cas d’une succession, cela peut rassurer les différentes parties sur le fait que la maison sera bien vendue. Cependant, vous devez savoir que le prix net vendeur sera grandement diminué par les agences immobilières traditionnelles à cause des frais d’agences qui sont appliquées.

Généralement, les héritiers trouvent cette option comme étant la plus avantageuse parce que cela facilite la vente. Cela dit, pour qu’une agence immobilière se charge de la vente d’un bien issu d’une succession, il est obligatoire que les héritiers lui confient un mandat de vente.

Préparer le bien immobilier avant de le vendre

Avant de réaliser la vente de votre maison, il est opportun de l’embellir grâce à des méthodes de « home staging ». En revanche, si le logement est ancien ou s’il est dans un état de vétusté avancé, il faudra prévoir des travaux conséquents.

La préparation de la maison ne passe pas forcément par la réalisation d’importants travaux parce qu’il faut pouvoir les vendre. Si cela n’est pas possible, réalisez une vente en l’état.

Vous devez aussi procéder aux diagnostics du bien immobilier, car sans les informations obtenues après cette étape, la transaction sera impossible. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) permet de matérialiser tous ces éléments.

Les diagnostics sont réalisés en fonction de la date à laquelle le permis de construire a été délivré, de l’antériorité des installations et des dates des derniers diagnostics. Plusieurs autres éléments doivent apparaître dans le DDT comme :

- Le diagnostic de performance énergétique

Si vous êtes dans une situation où la personne décédée avait déjà signé un contrat viager avec le futur propriétaire, le transfert de propriété intervient alors automatiquement après le décès à ce dernier. Même si ce mode de vente est rentable pour l’ancien propriétaire, ce n’est pas le cas des héritiers. En effet, ils ne peuvent prétendre à aucun droit de succession sur le bien immobilier.

Lors du décès d’un parent ou d’un proche, la question de la vente de ses biens, en particulier immobiliers, se pose toujours. En effet, lorsqu’il y a plusieurs héritiers et selon la situation familiale, la vente d’une maison issue d’une succession peut être compliquée. Découvrez dans cet article ce qu’il faut savoir pour vendre une maison suite à une succession.

La vente d’un local n’est pas semblable à celle d’un autre bien immobilier. En effet, ce bâtiment est un espace destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Lors de la vente du local commercial, le vendeur peut faire face à différents cas, soit le local est occupé soit il est vide. Si vous êtes un investisseur locatif ou un chef d’entreprise et que vous souhaitez vendre votre local commercial, voici quelques éléments de réponse sur la manière de procéder.

Les étapes pour vendre un local commercial

Tout comme dans le cas de nombreux autres biens immobiliers, la vente du local commercial doit respecter certaines étapes afin que les différentes parties sortent gagnantes de la transaction. Parmi ces étapes, on a : 

- L’estimation du prix de vente du local commercial : l’une des premières choses à faire est de procéder à l’estimation de votre bien par un professionnel. Grâce à cette étape, vous disposez de toutes les informations pour ne pas surestimer ou sous-estimer votre local. Lorsqu’un bien est surestimé, il ne trouve pas vite un acquéreur, mais lorsqu’il est sous-estimé, il suscite la méfiance et rend la tâche encore plus difficile. De plus, en le sous-estimant vous ferez une mauvaise affaire par rapport aux tarifs qui peuvent être pratiqués sur le marché.

- L’offre de vente : lorsque le propriétaire se décide à vendre son local commercial, il doit rédiger une offre de vente qui s’adresse aux potentiels acquéreurs. L’offre de vente permet d’informer les prospects du prix de vente qui a été fixé, mais également des conditions de vente. Les acquéreurs disposent par ce biais de toutes les informations nécessaires pour se décider. Si le local commercial est loué au moment de la future vente, l’offre de vente permet également d’informer le locataire de la situation.

- La signature du compromis de vente : cette étape est considérée comme facultative, mais elle est vivement recommandée. Le compromis de vente comme son nom l’indique permet aux deux parties (vendeur et acquéreur) de se mettre d’accord sur le prix du bien et les modalités définitives de la vente qui se prépare. Ce document est intéressant dans la mesure où il peut subordonner la conclusion de la vente à la réalisation de certaines conditions telles que l’obtention d’un prêt bancaire. Néanmoins, la signature du compromis de vente ne signifie pas que le bien est vendu. L’acquéreur peut se retirer de l’opération durant un délai qui lui est accordé par la loi.

- La signature de l’acte de cession du local commercial : c’est un document qui permet de matérialiser la cession officielle du local par le propriétaire à un acheteur. L’acte de vente doit être rédigé avec soin et les deux protagonistes doivent prendre la peine de le relire attentivement. Il renseigne sur un ensemble d’informations et doit notamment préciser tout ce qui concerne le prix et les conditions de vente.

Comment procéder à l’estimation du prix de vente d’un local commercial ?

Les locaux commerciaux sont des biens immobiliers assez particuliers et leur estimation ne suit pas les mêmes règles que celles d’un logement. En effet, le nombre de mètres carrés n’est pas un critère qui peut vous permettre de fixer le prix de votre local. D’autres facteurs sont à prendre en considération tel que :

- L’agencement du local : il est question dans cette partie de la surface au sol et de vente, de la cave, de la vitrine, de la réserve, etc.

- L’état d’entretien du local : ce critère doit renseigner sur la date des derniers travaux de rénovation, de la conformité aux normes du bâtiment avec les règles en vigueur pour des locaux de ce type, etc.

- La localisation du bien : les différents éléments qui peuvent être évoqués dans cette rubrique sont la présence ou non d’une rue passante ou d’un parking, la proximité des transports en commun, l’environnement concurrentiel, etc.

- Les dispositifs de sécurité du local : issues de secours, alarmes, extincteurs, etc. sont des éléments qui reviennent dans les éléments considérés dans ce critère.

Ce sont ces différents éléments qui vont aider le vendeur à fixer un prix. Celui-ci et l’acquéreur doivent ensuite s’entendre sur le prix de vente final.

Cependant, il est important de différencier la vente des murs commerciaux de celle du fonds de commerce, car ces deux opérations ne suivent pas les mêmes règles. On parle de vente des murs du local commercial lorsque le bâtiment est le seul objet de la transaction. Dès lors que l’ensemble des éléments (mobilier, outils, matériel, nom commercial, etc.) contenus dans le local sont vendus avec ce dernier, vous devez procéder à la vente du fonds de commerce.

Les particularités de la vente d’un local commercial loué

Un local commercialpeut être vendu vide ou loué. Par contre, dès que le local est occupé, la vente du bien ne se déroule plus de la même manière et présente des spécificités.

La loi donne les moyens au propriétaire de rompre ou de conserver le bail en cours pour son local pour la mise en vente. Néanmoins, il doit respecter certaines règles indispensables dont la première est d’informer le locataire. Cette information que reçoit ce dernier vise à lui permettre d’exercer son droit de préemption.

Pour informer le locataire de la situation, le propriétaire doit lui adresser une lettre par l’intermédiaire d’un courrier recommandé avec avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre doit contenir deux informations importantes et obligatoires à savoir :

Cependant, toute modification de l’offre ou des conditions de vente par le propriétaire le contraint à adresser une nouvelle lettre recommandée au locataire affichant les nouvelles évolutions. Lorsque cette notification est faite au locataire, celui-ci dispose d’une durée d’un mois à compter de la réception du courrier pour faire valoir son droit de préemption. Lorsqu’il y a défaut de préemption une fois le délai passé, cela veut dire que le propriétaire à la voie libre et peut vendre le bien à un tiers.

La mise en œuvre du droit de préemption du locataire

Le droit de préemption est une notion à destination du propriétaire et du locataire et qui donne à ce dernier la priorité pour acheter le bien. Le droit de préemption s’exerce sur une période d’un mois à compter de la réception de la lettre envoyée par le propriétaire.

Pour faire valoir ce droit, le législateur a établi un cadre et les différentes démarches à suivre.

- La notification : à partir du moment où le propriétaire décide de vendre son local, il en informe le locataire et lui fait parvenir une offre. Cependant, il est a priori en mesure d’entamer les démarches préalables et inhérentes à n’importe quel processus de commercialisation. Cela veut dire qu’il peut déterminer le prix de son bien, vérifier l’existence d’un marché immobilier, etc. Il ne devrait tout de même pas attendre de recevoir une offre de rachat avant d’informer le locataire de son désir de vente.

- La réponse du locataire : dès lors que la notification a été faite au locataire, celui-ci dispose de toutes les informations pour se décider sur la situation. Si ce dernier ne se manifeste pas durant le mois qui lui est accordé, cela équivaut à un refus de sa part d’acheter le local. Par contre, lorsque le locataire se manifeste, il dispose de deux mois pour faire en sorte que la vente se réalise. Cette durée est de quatre mois s’il décide de faire recours à un prêt. Le délai est à compter du moment où il envoi sa réponse à son propriétaire. Lorsque le délai de deux mois sera écoulé et que la vente ne sera pas définitive, le vendeur est libéré du droit de préemption et pourra le céder à un tiers. Toutefois, même si le locataire ne souhaite pas utiliser son droit de préemption pour acheter le local, il est recommandé qu’il le fasse savoir à son bailleur. Cela permettra à ce dernier de ne pas attendre le délai légal avant de se lancer à la recherche d’un autre acheteur pour son bien.

Dans quel cas le droit de préemption ne s’applique-t-il pas ?

En effet, dans certains cas, le locataire n’est pas prioritaire et ne peut donc pas recourir à son droit de préemption. Dans ce genre de situation, le propriétaire est juste tenu de l’informer de son envie de vouloir vendre le bien. Parmi les éléments pouvant mener à ce genre de situation, on a :

- La vente d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial

- La vente unique de locaux commerciaux distincts en lots

- La vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial

- La vente d’un local à un ascendant ou à un descendant du bailleur

- La vente d’un local au conjoint ou au partenaire PACS du bailleur

- La vente d’un local à un ascendant ou descendant du conjoint ou du partenaire PACS du bailleur

- La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

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La vente d’un local n’est pas semblable à celle d’un autre bien immobilier. En effet, ce bâtiment est un espace destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Voici quelques points clés à prendre en compte pour la vente d'un local commercial.

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