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Mettre en vente un local commercial

Vendre un local commercial

La vente d’un local n’est pas semblable à celle d’un autre bien immobilier. En effet, ce bâtiment est un espace destiné à l’exercice d’une activité commerciale. Lors de la vente du local commercial, le vendeur peut faire face à différents cas, soit le local est occupé soit il est vide. Si vous êtes un investisseur locatif ou un chef d’entreprise et que vous souhaitez vendre votre local commercial, voici quelques éléments de réponse sur la manière de procéder.

Les étapes pour vendre un local commercial

Tout comme dans le cas de nombreux autres biens immobiliers, la vente du local commercial doit respecter certaines étapes afin que les différentes parties sortent gagnantes de la transaction. Parmi ces étapes, on a :

- L’estimation du prix de vente du local commercial : l’une des premières choses à faire est de procéder à l’estimation de votre bien par un professionnel. Grâce à cette étape, vous disposez de toutes les informations pour ne pas surestimer ou sous-estimer votre local. Lorsqu’un bien est surestimé, il ne trouve pas vite un acquéreur, mais lorsqu’il est sous-estimé, il suscite la méfiance et rend la tâche encore plus difficile. De plus, en le sous-estimant vous ferez une mauvaise affaire par rapport aux tarifs qui peuvent être pratiqués sur le marché.

- L’offre de vente : lorsque le propriétaire se décide à vendre son local commercial, il doit rédiger une offre de vente qui s’adresse aux potentiels acquéreurs. L’offre de vente permet d’informer les prospects du prix de vente qui a été fixé, mais également des conditions de vente. Les acquéreurs disposent par ce biais de toutes les informations nécessaires pour se décider. Si le local commercial est loué au moment de la future vente, l’offre de vente permet également d’informer le locataire de la situation.

- La signature du compromis de vente : cette étape est considérée comme facultative, mais elle est vivement recommandée. Le compromis de vente comme son nom l’indique permet aux deux parties (vendeur et acquéreur) de se mettre d’accord sur le prix du bien et les modalités définitives de la vente qui se prépare. Ce document est intéressant dans la mesure où il peut subordonner la conclusion de la vente à la réalisation de certaines conditions telles que l’obtention d’un prêt bancaire. Néanmoins, la signature du compromis de vente ne signifie pas que le bien est vendu. L’acquéreur peut se retirer de l’opération durant un délai qui lui est accordé par la loi.

- La signature de l’acte de cession du local commercial : c’est un document qui permet de matérialiser la cession officielle du local par le propriétaire à un acheteur. L’acte de vente doit être rédigé avec soin et les deux protagonistes doivent prendre la peine de le relire attentivement. Il renseigne sur un ensemble d’informations et doit notamment préciser tout ce qui concerne le prix et les conditions de vente.

Comment procéder à l’estimation du prix de vente d’un local commercial ?

Les locaux commerciaux sont des biens immobiliers assez particuliers et leur estimation ne suit pas les mêmes règles que celles d’un logement. En effet, le nombre de mètres carrés n’est pas un critère qui peut vous permettre de fixer le prix de votre local. D’autres facteurs sont à prendre en considération tel que :

- L’agencement du local : il est question dans cette partie de la surface au sol et de vente, de la cave, de la vitrine, de la réserve, etc.

- L’état d’entretien du local : ce critère doit renseigner sur la date des derniers travaux de rénovation, de la conformité aux normes du bâtiment avec les règles en vigueur pour des locaux de ce type, etc.

- La localisation du bien : les différents éléments qui peuvent être évoqués dans cette rubrique sont la présence ou non d’une rue passante ou d’un parking, la proximité des transports en commun, l’environnement concurrentiel, etc.

- Les dispositifs de sécurité du local : issues de secours, alarmes, extincteurs, etc. sont des éléments qui reviennent dans les éléments considérés dans ce critère.

Ce sont ces différents éléments qui vont aider le vendeur à fixer un prix. Celui-ci et l’acquéreur doivent ensuite s’entendre sur le prix de vente final.

Cependant, il est important de différencier la vente des murs commerciaux de celle du fonds de commerce, car ces deux opérations ne suivent pas les mêmes règles. On parle de vente des murs du local commercial lorsque le bâtiment est le seul objet de la transaction. Dès lors que l’ensemble des éléments (mobilier, outils, matériel, nom commercial, etc.) contenus dans le local sont vendus avec ce dernier, vous devez procéder à la vente du fonds de commerce.

Les particularités de la vente d’un local commercial loué

Un local commercialpeut être vendu vide ou loué. Par contre, dès que le local est occupé, la vente du bien ne se déroule plus de la même manière et présente des spécificités.

La loi donne les moyens au propriétaire de rompre ou de conserver le bail en cours pour son local pour la mise en vente. Néanmoins, il doit respecter certaines règles indispensables dont la première est d’informer le locataire. Cette information que reçoit ce dernier vise à lui permettre d’exercer son droit de préemption.

Pour informer le locataire de la situation, le propriétaire doit lui adresser une lettre par l’intermédiaire d’un courrier recommandé avec avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre doit contenir deux informations importantes et obligatoires à savoir :
- Le prix de vente
- Les conditions de vente

Cependant, toute modification de l’offre ou des conditions de vente par le propriétaire le contraint à adresser une nouvelle lettre recommandée au locataire affichant les nouvelles évolutions. Lorsque cette notification est faite au locataire, celui-ci dispose d’une durée d’un mois à compter de la réception du courrier pour faire valoir son droit de préemption. Lorsqu’il y a défaut de préemption une fois le délai passé, cela veut dire que le propriétaire à la voie libre et peut vendre le bien à un tiers.

La mise en œuvre du droit de préemption du locataire

Le droit de préemption est une notion à destination du propriétaire et du locataire et qui donne à ce dernier la priorité pour acheter le bien. Le droit de préemption s’exerce sur une période d’un mois à compter de la réception de la lettre envoyée par le propriétaire.
Pour faire valoir ce droit, le législateur a établi un cadre et les différentes démarches à suivre.

- La notification : à partir du moment où le propriétaire décide de vendre son local, il en informe le locataire et lui fait parvenir une offre. Cependant, il est a priori en mesure d’entamer les démarches préalables et inhérentes à n’importe quel processus de commercialisation. Cela veut dire qu’il peut déterminer le prix de son bien, vérifier l’existence d’un marché immobilier, etc. Il ne devrait tout de même pas attendre de recevoir une offre de rachat avant d’informer le locataire de son désir de vente.

- La réponse du locataire : dès lors que la notification a été faite au locataire, celui-ci dispose de toutes les informations pour se décider sur la situation. Si ce dernier ne se manifeste pas durant le mois qui lui est accordé, cela équivaut à un refus de sa part d’acheter le local. Par contre, lorsque le locataire se manifeste, il dispose de deux mois pour faire en sorte que la vente se réalise. Cette durée est de quatre mois s’il décide de faire recours à un prêt. Le délai est à compter du moment où il envoi sa réponse à son propriétaire. Lorsque le délai de deux mois sera écoulé et que la vente ne sera pas définitive, le vendeur est libéré du droit de préemption et pourra le céder à un tiers. Toutefois, même si le locataire ne souhaite pas utiliser son droit de préemption pour acheter le local, il est recommandé qu’il le fasse savoir à son bailleur. Cela permettra à ce dernier de ne pas attendre le délai légal avant de se lancer à la recherche d’un autre acheteur pour son bien.

Dans quel cas le droit de préemption ne s’applique-t-il pas ?

En effet, dans certains cas, le locataire n’est pas prioritaire et ne peut donc pas recourir à son droit de préemption. Dans ce genre de situation, le propriétaire est juste tenu de l’informer de son envie de vouloir vendre le bien. Parmi les éléments pouvant mener à ce genre de situation, on a :
- La vente d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial
- La vente unique de locaux commerciaux distincts en lots
- La vente unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial
- La vente d’un local à un ascendant ou à un descendant du bailleur
- La vente d’un local au conjoint ou au partenaire PACS du bailleur
- La vente d’un local à un ascendant ou descendant du conjoint ou du partenaire PACS du bailleur
- La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

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