Your browser does not support JavaScript!Les différents types de surface

Les différents types de surface

Afin que le dialogue soit compréhensible par tous les vendeurs, les acquéreurs ou encore les locataires, il est bon de préciser ce que signifie vraiment les différents types de surface.

Celles-ci sont toujours calculées en mètres carrés.

Surface habitable loi CARREZ

Quels sont les logements concernés par la loi Carrez ?

Seulement les logements en copropriété sont concernés, qu’ils s’agissent d’appartements ou de maisons. Seule la maison individuelle n’est pas concernée.

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de copropriété devra mentionner la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot, objet du contrat.

Sont visées toutes les promesses, soit également les compromis de vente, les promesses ou offres d’achat.

Tous les biens soumis au régime de la copropriété sont concernés et ce, qu’elle que soit la destination des lots vendus : habitation, utilisation professionnelle ou commerciale…


Quelle surface prendre en compte ?

La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts et ne concerne que les parties privatives dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80m.

Sont exclus les balcons, terrasses, loggias, caves, garages, emplacements de stationnement, lots ou fractions de lot dont la superficie est inférieure à 8m2.

Il faut déduire les surfaces occupées par des murs, des cloisons, des marches et des cages d’escalier, des gaines, des embrasures de porte et de fenêtre, des passages de porte entre les pièces.

En revanche, sont comptées les superficies occupées par les placards, les blocs éviers ou encore les appareils sanitaires.

Quel recours en cas d'erreur sur la surface ?

L’acquéreur se doit d’être attentif surtout s’il traite en direct avec le vendeur.

S’il constate une différence de superficie, il peut intenter une action en nullité de l’acte si la surface est inférieure de plus de 5% à celle qui est précisée par l’acte. Il dispose d’un délai d’un an pour intenter cette action à compter de l’acte authentique. Il pourra intenter contre le vendeur, une action en diminution proportionnelle du prix.

Attention pour les petites surfaces !
En effet, lors d’un mesurage d’un studio de 25m2 par exemple, l’erreur ne devra pas être supérieure à 1,25m2.

Surface et copropriété

Les lots, en copropriété, comprennent des parties privatives et des parties communes (la copropriété).

Surface privative (en copropriété)

La surface privative du lot est prise entre les murs porteurs constituant le gros œuvre de l’immeuble. Elle comprend l’emprise des cloisons, des murs mitoyens (indivis entre deux propriétaires), les balcons, les loggias, les caves, les greniers.

Est exclu ce qui constitue le gros œuvre : murs, poteaux, circulations communes (halls, couloirs, escaliers, ascenseurs, locaux techniques).

Surface commune (en copropriété)

En dehors de sa surface privative, un lot aura une quote-part de parties communes.

La surface comprend : les halls d’entrée, les couloirs, les escaliers, les combles, les sous-sols non privatifs, la loge de gardiens, le local à vélo ou à poussettes, le local pour la poubelle, les locaux techniques (EDF, chaufferie, machinerie d’ascenseur…), les aires de stationnement en sous-sol non privatif.

Ces surfaces constituent la répartition des tantièmes et la répartition des charges de copropriété.

Les autres types de surface

Surface hors oeuvre brute (SHOB)

C'est la surface constructible d'un immeuble. Elle est calculée à partir du nu fini extérieur des murs de façade, étages et combles aménageables ou non, sous-sols non aménageables, toiture-terrasse, balcons et loggias, coursives ouvertes.

Il faudrat déduire les surfaces non couvertes de plein pieds à caractère décoratif (auvent, corniche...) et du vide des trémies d'escaliers, d'ascenseur ou monte-charge.

Les dalles sous escaliers et fosse sous ascenseur sont toutefois à prendre en compte.

C'est sur le calcul de la SHOB que peut-être déterminé la SHON.

Surface hors oeuvre nette (SHON)

La surface de plancher hors oeuvre nette correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, après déduction du hors oeuvre non aménageables : combles et sous sols non aménageables, toiture-terrasse, balcon, loggias, surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et garages.

Une réduction forfaitaire de 5% est appliquéeà cette surface si la destination est l'habitation. La SHON se retrouve dans les demandes de permis de construire. Elle constitue la base de calcul des taxes d'urbanisme, de la densité de construction pour l'application du coefficient d'occupation des sols (COS).

Surface utile

Ce terme est employé en parlant de bureaux. La surface utile comprends la surface hors oeuvre nette (SHON), moins les éléments structuraux (murs extérieurs, poteaux), les locaux techniques hors combles et les sous-sols (chauffage, ventilation, machinerie...).
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