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Investir efficacement dans l'immobilier

Avant d'investir, il faut se poser les bonnes questions pour prendre les bonnes décisions.

Quelques conseils pour bien investir dans l'immobilier

Bien choisir le secteur géographique

Le choix du secteur géographique pour un bon investissement locatif est plus que primordiale. Il doit s'agir d'une ville où la demande locative est suffisamment importante car c'est une garantie que l'investissement soit pérenne.

Optez pour une ville attrayante et dynamique. Et choisissez un secteur avec une population croissante, des zones bien déservies par les transports publics, de préférences proche de commerces et commodités, etc.

Par exemple, avant d'acheter un appartement de quatre chambres, vérifiez que le quartier soit proche d'une école ou même d'une université pour le louer à des familles ou à des étudiants en colocation.

Regardez attentivement les annonces pour comprendre au mieux la fluctuation entre l'offre et la demande. Par exemple, le taux de logement vacant, les tarifs pratiqués en moyenne et le taux de location dans la zone sélectionnée.

Les logements dont le loyer est surévalué sont plus difficiles à louer et restent sur le marché plus longtemps.

En outre, pensez à vous intéresser aux opportunités d'emploi dans la commune et aux principales industries qui peuvent exister à proximité, car cela peut vous garantir une demande locative et des locataires (plus) fiables.

Enfin, en cas de revente et selon l'évolution de la commune, vous aurez plus de chance de faire une belle plus-value.


Choisir son type d'investissement

Avant d'acheter un logement, il faut se poser les bonnes questions. Quel type d'investissement locatif souhaitez-vous faire ? Souhaitez-vous privilégier la location vide ou la location meublée ?

La location vide à l'année, meublée à l'année, ou encore la location étudiante dépendent toute de la loi du 6 Juillet 1989 qui vise à réguler les relations entre un propriétaire/bailleur et son locataire. Plus récemment, le bail mobilité a fait son apparition.

  • La location vide à l'année
D'une durée de 3 ans renouvelable tacitement, le bail de location vide à l'année peut être une solution pour avoir un locataire qui reste en place pendant longtemps.

Attention toutefois, si vous pensez récupérer le logement pour les études d'un de vos enfants ou pour toute autre raison, la résiliation du bail par le propriétaire n'est possible que 6 mois avant la date d'anniversaire et motivé par un motif "réel et sérieux" comme la vente du bien (le locataire serait prioritaire sur l'acquisition) ou la reprise du logement à titre personnel.

En zone tendue (actuellement Paris et Lilles), les loyers sont plafonnés.

  • La location meublée à l'année
La location meublée à l'année est un bail d'un an. Beaucoup plus flexible que la location vide à l'année, vous pouvez résilier le bail 3 mois avant l'échéance de celui-ci. Il faut toutefois également motiver le congé par motif légal.

Pour être qualifié de location meublé, le logement doit contenir tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne pour le locataire (une liste est disponible sur le site du Gouvernement). Il est donc nécessaire de prendre en compte l'achat des meubles lors de votre investissement.

  • La location meublée étudiante
Si votre résidence est meublée et que le locataire est étudiant, vous pouvez opter pour un bail étudiant non renouvelable de 9 mois. De cette façon, vous pouvez être sûr de reprendre votre logement après 9 mois.

Le profil du locataire doit forcément être celui d'un étudiant (avec garant).

  • La location meublée saisonnière
La location meublée de courte durée vous permet de louer votre logement à la nuitée et donc de pratiquer des tarifs bien plus élevés que sur des baux vides ou meublés classiques.

Elle peut se pratiquer dans les communes les plus touristiques et dont la durée de la saison est plus ou moins longue. Il est primordial de très bien étudier le secteur avant de se lancer dans une opération de location saisonnière.

Là encore, tout le nécessaire (meubles et équipements) devra être budgétiser au départ. De plus, il est généralement préférable de déléguer la gestion de la location qui peut parfois être lourde (entrées/sorties, ménage, etc.)

Attention à la fiscalité

La fiscalité n'est bien sur pas la même selon le type de location que vous souhaitez privilégier. Dans les deux cas, vide ou meublé, il existe deux modes d'imposition : au forfait ou au réel.

La location vide est soumise au régime des revenus fonciers :
  • jusqu'à 15 000 € de revenus locatifs par an, le régime du micro foncier s'applique automatiquement. Le revenu net imposable est calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de 30 %. Le propriétaire peut toutefois choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant 3 ans et renouvelable tacitement par année.
  • au-delà de 15 000 € de revenus locatifs par an, le régime réel s'applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction des charges.
Les loyers tirés de la location meublée eux, rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si vous souhiatez acheter un logement neuf en VEFA, vous pouvez bénéficier de dispositifs spéciaux qui vous permttront de défiscaliser. La loi PINEL est reconduite jusqu'au 31 décembre 2021 et vous permet de défiscaliser jusqu'à 21% sur 12 ans. Les loyers sont plafonnés par zone.


Gérer seul ou se faire accompagner


Si vous décidez de gérer vous-même votre affaire, privilégie une localité pas trop loin de votre maison. Dans la mesure du possible, choisissez une ville à moins d’une heure en transport de votre lieu d’habitation.

La location vide à l'année sera à priori la moins lourde à gérer. En effet, le plus "gros" du travail consiste à sélectionner le "bon" locataire qui payera régulièrement son loyer et ne dégradera pas le bien.

La location meublée peut demander plus de travail si certains élèments du logement pose problème, que ce soit sur un bail à l'année ou sur un bail étudiant. Un état des lieux détaillé par écrit et un inventaire de tous les équipements présents dans le logement devront être réalisés à l'entrée dans les lieux pour éviter ou minimiser les éventuels désaccords.

Se faire accompagner par une agence immobilière ou une conciergerie peut vous permettre de vous décharger des soucis et des démarches commerciales, administratives et autres. De plus les honoraires de gestion sont déductibles de vos revenus locatifs.
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