Your browser does not support JavaScript!Comment vendre une maison suite à une succession ?

Comment vendre une maison suite à une succession ?

Comment vendre une maison suite à une succession ?

Lors du décès d’un parent ou d’un proche, la question de la vente de ses biens, en particulier immobiliers, se pose toujours. En effet, lorsqu’il y a plusieurs héritiers et selon la situation familiale, la vente d’une maison issue d’une succession peut être compliquée.

Découvrez dans cet article ce qu’il faut savoir pour vendre une maison suite à une succession.

Éléments techniques nécessaires pour la vente d’une maison issue d’une succession

Le bien revient-il à un héritier unique ou à plusieurs héritiers ?

Avant de vendre un bien immobilier issu d’une succession, il est important de déterminer le cas de figure auquel vous faites face. Si le bien est à partager entre plusieurs héritiers simultanément, on parle d’indivision successorale.

L’indivision successorale signifie que le bien appartient indistinctement à tous les héritiers sans que la part respective de chacun d’eux ne soit matériellement individualisée. Chaque héritier ou indivisaire est donc propriétaire d’une partie du bien individi. Cette part est qualifiée de quote-part de propriété.

Dans le cas d’une indivision, tous les indivisaires doivent consentir à la vente du bien en question avant que le bien ne puisse être mis en vente. Cela dit, l’acquiescement tacite ou expresse des différents héritiers est une condition obligatoire pour la vente ou l’administration du bien. Par contre, si les indivisaires n’ont pas les mêmes intérêts et ne montrent pas l’envie de vendre la maison, cela risque d’aboutir à des situations de blocages.

Bien en indivision : chaque indivisaire doit consentir à la vente

La première chose à faire est donc de recueillir le consentement de tous les coïndivisaires avant de penser à mettre en vente le bien immobilier.

Cependant, si un ou plusieurs indivisaires font obstacle à la vente, il existe des possibilités de recours prévu par le Code pénal pour réaliser une vente forcée :

- La justice peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte pour lequel le consentement de tous les indivisaires est nécessaire si et seulement si, elle juge que le refus de l’un d’entre eux met en péril l’intérêt commun.

Pour avoir cette autorisation, il faut poser une action devant le Tribunal de grande instance du lieu de localisation du bâtiment. Les juges sont les seuls à pouvoir apprécier la notion de péril de l’indivision qui leur est soumise.

- Il est également possible que le tribunal autorise la vente d’un bien immobilier sans que la notion de péril de l’intérêt commun soit évoquée.
Dans ce cas par contre, la demande de la vente du bien individi doit venir de l’un des indivisaires possédant au moins les deux tiers de la propriété.

Pour réaliser cette action, l’intention de vendre le bien doit être réalisée devant le notaire.
À la suite du délai d’un mois suivant le recueil de l’intention, le notaire le fait signifier aux autres indivisaires.
Dès lors que l’intention est notifiée aux autres héritiers, un délai de trois mois leur est accordé pour qu’ils se manifestent ou s’opposent à l’aliénation du bien individi. Si au bout de cette période le notaire n’a aucune nouvelle, il réalise un constat par procès-verbal.
Suite à cela, le tribunal de grande instance peut autoriser l’aliénation du bien individi si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Par ailleurs, il est important de préciser qu’aucun héritier n’est dans l’obligation de demeurer dans une situation d’indivision. En effet, il est possible qu’un indivisaire qui souhaite sortir de la situation vende ses parts aux autres indivisaires ou à une personne étrangère à l’indivision.

Cependant, les autres indivisaires sont prioritaires pour l’achat des parts voulant êtres cédées.

Notons aussi que le maintien de l’indivision d’un bien peut être décidé par le tribunal de grande instance afin de préserver les intérêts des héritiers indivisaires.

Le deuxième cas est celui où le bien appartient à un seul héritier. Dans ce cas, le processus de vente est plus facile. Il lui revient de prendre toutes les décisions liées au bien et à sa vente, le cas échéant.

Qui réalise le partage successoral ?

La vente d’un bienissu d’une succession nécessite que le partage soit réalisé et que le titre de propriété soit obtenu. Les différentes parties doivent donc être en accord sur le principe du partage ainsi que sur l’établissement des comptes.

Le partage successoral ne peut se faire que devant un notaire. Si la succession vient à prendre une tournure contentieuse, il est possible que chaque indivisaire se fasse accompagner de son avocat.

L’attestation immobilière ou de propriété

L’attestation immobilière ou de propriété est l’acte authentique qui permet d’assurer le transfert de la propriété du bien aux héritiers. Cette attestation doit être nécessairement réalisée par un notaire, car celui-ci vient confirmer la transmission du bien immobilier et cela sert à confirmer le titre de propriété des héritiers. Sans ce document, la vente du bien ne pourra être réalisée par ces derniers.

Comment faire pour vendre la maison issue d’une succession ?

Une fois que les questions techniques liées au bien sont réglées, il faut passer à la partie pratique qui doit conduire à la vente du logement.

Faire estimer la maison

L’estimation d’un bien immobilier est délicate et ne doit pas être prise à la légère. Pour être sûr de connaître la véritable valeur foncière d’un bien devant être vendue, il est indispensable de faire appel à un spécialiste. Ce dernier doit avoir une connaissance parfaite du secteur. De plus, il doit être en capacité d’estimer rapidement et de manière fiable l’éventuel coût des travaux ainsi que le potentiel du bien qui lui est présenté.

De son côté, le vendeur peut également commencer à se faire une idée sur la valeur de son bien en réalisant un comparatif sur internet. Pour cela, il peut prendre en compte plusieurs paramètres tels que la ville, la qualité du bien, la surface habitable et les travaux d’améliorations.
En réalisant ce comparatif, vous obtenez des informations précieuses qui vous permettront de ne pas sous-estimer ou surévaluer la valeur de la maison. Vous aurez ainsi plus de chance de vendre facilement votre bien.

Vendre seul ou se rapprocher d’un intermédiaire

Une fois le bien estimé, il faut décider si vous souhaitez vendre le bien entre particuliers ou recourir à un intermédiaire. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Si vous décidez de vendre le bien par vous-même, il va vous falloir du temps et de la disponibilité pour gérer et répondre aux mails, faire les visites, etc.

Selon que vous soyez un ou plusieurs héritiers, cette étape peut se révéler plus ou moins fastidieuse. De plus, elle nécessite également des connaissances solides pour vous permettre de bien mettre en valeur le bien. En décidant de vendre seul, vous faites des économies sur les frais d’agences qui peuvent être exorbitants.

Pour vendre le bien par vous-même, un héritier peut être missionné pour gérer la recherche de propriétaires et dresser l’acte de vente. Vous devez vous assurer qu’il possède les capacités pour rédiger un bail, vérifier la solvabilité des acquéreurs, etc.

En faisant appel à une agence immobilière, vous confiez tout le processus de vente à des spécialistes et dans le cas d’une succession, cela peut rassurer les différentes parties sur le fait que la maison sera bien vendue. Cependant, vous devez savoir que le prix net vendeur sera grandement diminué par les agences immobilières traditionnelles à cause des frais d’agences qui sont appliquées.

Généralement, les héritiers trouvent cette option comme étant la plus avantageuse parce que cela facilite la vente. Cela dit, pour qu’une agence immobilière se charge de la vente d’un bien issu d’une succession, il est obligatoire que les héritiers lui confient un mandat de vente.

Préparer le bien immobilier avant de le vendre

Avant de réaliser la vente de votre maison, il est opportun de l’embellir grâce à des méthodes de « home staging ». En revanche, si le logement est ancien ou s’il est dans un état de vétusté avancé, il faudra prévoir des travaux conséquents.

La préparation de la maison ne passe pas forcément par la réalisation d’importants travaux parce qu’il faut pouvoir les vendre. Si cela n’est pas possible, réalisez une vente en l’état.

Réaliser les diagnostics obligatoires

Vous devez aussi procéder aux diagnostics du bien immobilier, car sans les informations obtenues après cette étape, la transaction sera impossible. Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) permet de matérialiser tous ces éléments.

Les diagnostics sont réalisés en fonction de la date à laquelle le permis de construire a été délivré, de l’antériorité des installations et des dates des derniers diagnostics. Plusieurs autres éléments doivent apparaître dans le DDT comme :
- Le diagnostic plomb
- Le diagnostic amiante avant-vente
- Le métrage loi Carrez
- Le diagnostic de performance énergétique
- Et autres obligations.

Vente d’une maison au viager

Si vous êtes dans une situation où la personne décédée avait déjà signé un contrat viager avec le futur propriétaire, le transfert de propriété intervient alors automatiquement après le décès à ce dernier. Même si ce mode de vente est rentable pour l’ancien propriétaire, ce n’est pas le cas des héritiers. En effet, ils ne peuvent prétendre à aucun droit de succession sur le bien immobilier.
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