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Comment se déroule une vente immobilière ?

Les étapes d’une vente immobilière sont à la fois commerciales, administratives, financières et juridiques. Il y a des délais auxquelles il est impossible d’échapper et en moyenne, la transaction immobilière prend trois mois.

Alors quelles comment se passe une vente immobilière et surtout comment se déroule chaque étape ?

La valeur du bien


Avant toute chose, il sera primordial que vous connaissiez la valeur de votre bien. Il peut avoir pris de la valeur, ou au contraire en avoir perdu, selon où se situe le logement à vendre et dépendant du marché actuel.

Il existe des sites d’estimation en ligne qui pourront vous donner les grandes lignes quant au prix de votre bien, mais vous n’aurez pas une estimation précise.

Pour avoir une idée de la valeur précise de votre bien, l’idéal reste encore de faire appel à un professionnel de l’immobilier de votre secteur.
Attention, si vous ne voulez pas perdre du temps et de l’argent, choisissez bien votre conseiller immobilier !

Pour estimer à sa juste valeur, il devra connaître parfaitement le marché, c’est pourquoi il est préférable de choisir un agent qui a déjà vendus des biens autour du votre.

Les diagnostics obligatoires

Pour vendre votre bien, vous devrez faire faire des diagnostics immobiliers. Certains sont obligatoires, d’autres facultatifs. Ils ont pour vocation d’informer le futur acquéreur de l’état du logement et de protéger la sécurité et la santé des occupants, des biens et de l’environnement.

S’il s’agit d’un appartement en copropriété ou d’une maison individuelle, les diagnostics à effectuer ne seront pas les mêmes. La date de construction du bien ou encore sa localisation jouent aussi un rôle quant à l’obligation ou non de faire certains diagnostics.

Vous trouverez le récapitulatif des diagnostics obligatoires à faire selon votre bien ici.


La recherche d’acquéreurs et les visites


Libre à vous de choisir si vous confiez votre bien à un professionnel de l’immobilier ou si vous vous sentez à l’aise avec l’idée de vendre votre bien par vous-même.

Publier une annonce immobilière

La recherche d’acquéreurs est largement facilitée par Internet et les sites d’annonces en ligne pour un particulier qui voudrait vendre seul.
9 recherches de biens sur 10 débutent sur Internet.

Pour préparer votre annonce, lister les caractéristiques principaux et les atouts de votre bien. Puis, pour la prise de photos, assurez-vous de désengorgez au maximum les pièces et choisissez de réaliser ces prises de vue au moment de la journée où vos pièces sont les plus lumineuses.


Filtrer les potentiels acquéreurs

Suite à la publication de votre annonce, vous devriez dès les premiers jours, recevoir des contacts de potentiels acquéreurs qui aimeraient visiter votre bien.

Commencez à « trier » les visiteurs dès les premières prises de contact.
Posez-leur des questions sur leur projet et éventuellement si vous pouvez, sur leur situation : Ont-ils un bien à revendre avant d’acheter un nouveau ? Est-ce que votre bien rentre bien dans leur budget ? Est-ce qu’ils payent comptant ou compte faire un crédit ?

Plus vous en savez sur eux, moins vous perdrez de temps sur des visites inutiles et plus vous serez à même de gérer au mieux les négociations.


Gérer la négociation

Vous avez un acquéreur réellement intéressé mais celui veut que vous baissiez votre prix ? C’est souvent l’étape la plus délicate si vous souhaitez vendre seul.

Selon l’attractivité votre bien, il est parfois nécessaire de réviser votre prix. Plus votre bien reste sur le marché, plus il perd en valeur perçue par les acheteurs.

Les conditions d’achat vont aussi être un levier de négociation pour l’acquéreur, si par exemple il achète sans conditions suspensives de prêt.
De plus, la vente sera plus rapide si c’est un achat comptant.


Sécuriser sa vente avec un professionnel de l’immobilier

Si vous n’avez pas le temps ni l’envie de vous occuper de votre vente immobilière, vous pouvez aussi déléguer à un professionnel de l’immobilier.

Celui-ci s’occupera à la fois des démarches commerciales mais aussi et surtout de l’accompagnement administratif et juridique. Il permet bien souvent de sécuriser une vente car il accompagne aussi l’acquéreur.

Pour bien choisir son conseiller en immobilier, comparez les profils et trouvez un agent qui soit non seulement un expert de votre secteur mais aussi qui vous ressemble, avec des valeurs proches des vôtres.

L’offre d’achat

Une offre d’achat ou une proposition d’achat permet à l’acquéreur d’indiquer son intérêt pour un bien, à certaines conditions. Elle formalise l’engagement et permet de proposer au vendeur un prix de vente. Le vendeur lui, à possibilité de refuser l’offre ou de faire une contre-offre à l’acquéreur.

En revanche si le vendeur fait une offre au prix, l’acquéreur n’a pas d’autres choix que d’accepter celle-ci.

Une fois l’accord trouvé, on considère qu’il y a accord sur « le prix et la chose » et il ne reste plus qu’à signer le compromis de vente.

Une promesse de vente ou un compromis de vente ?


La promesse de vente est l’un des deux types d’avant contrat possibles pour vendre un bien. L’autre forme de contrat est le compromis de vente.
Sur la promesse de vente, seul le vendeur s’engage pour la vente de son bien. Elle est également appelée la promesse unilatérale de vente et engage le vendeur à réserver le bien à l’acquéreur pour un prix et un délai fixé par les deux parties.

En règle générale, une indemnité d’immobilisation de l’ordre de 10% du prix de vente sont versés par l’acquéreur pour « réserver le bien ».
La promesse de vente est signée par les deux parties devant le notaire ou sous seing privé.

Le compromis de vente, plus courant, engage les deux parties et précède l’acte définitif.

Le vendeur comme l’acquéreur expriment mutuellement leur accord sur le prix fixé du bien. De même que pour la promesse de vente, le compromis de vente peut être signé sous seing privé ou chez le notaire.

C’est le compromis de vente qui lance réellement la vente, bien qu’il y ait un délai de rétraction de 10 jours qui permet à l'acquéreur d’annuler la vente sans aucune pénalité. Une fois le délai de rétractation passé, l’acquéreur est engagé à acheter le bien et ne peut revenir en arrière. La vente peut s’annuler uniquement si les conditions suspensives ne sont pas réalisées (par exemple l’obtention d’un prêt bancaire ou encore d’un permis de construire).

L’acte définitif

L’acte définitif de vente doit obligatoirement être conclu devant un notaire. En général, il est signé deux à trois mois après la conclusion du compromis de vente.

Une fois ces étapes franchies, l'acte authentique est signé, le vendeur remet les clés à l'acquéreur, le notaire s’occupe de faire le virement et la transaction est terminée !


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